一线城市“旧改”成房企新战场 核心区域地

　　一线城市核心区土地资源日益稀缺的现象正愈演愈烈。这些城市核心地段的优质地块往往成为各大房企争夺的对象，并不断刷新各地乃至全国的地王纪录。而且，几大一线城市对新增建设用地的供地规模都施行不同程度的总量控制，新增指标越来越少。在此背景下，能够盘活大量存量用地的“旧城改造”模式，开始成为房企竞争的新选择。

　　　土地稀缺

　　　　核心区域地王频出

　　8月25日，北京市土地整理储备中心公布三宗土地出让公告，其中包括7月底流拍的朝阳区孙河B C D E地块。重新挂出的孙河地块起始价从46亿元降到42.3亿元，下调3.7亿元。即便这样，起始楼面价仍处于3.4万元/平方米的高位。

　　北京中原地产首席分析师张大伟认为，综合考虑多重因素，孙河地块商品房部分起始楼面价超过3.4万元/平方米的水平，甚至有房企测算该地块起始楼面价超过3 .6万元/平方米。孙河地块可算是北京起始楼面价最贵的地块。

　　而日前同样在北京土地市场“复出”的华嘉胡同地块，由于地处核心地段，明显更受房企欢迎。该地块在现场竞拍阶段，经过几大知名房企近200轮激烈竞价后，最终以74 .6亿元总价成功出让，溢价率110.14%，楼面价超过9万元/平方米，并因此成为北京土地市场总价和单价的双料地王。

　　链家地产市场研究部张旭告诉《经济参考报》记者，华嘉胡同地块之所以受到极大关注，主要是由于该地块是极其稀有的北京二环附近商业及住宅地块，紧邻金融机构云集的金融街及政府机关集中的月坛商圈“高溢价率成交主要是由于其具备不可复制的绝版优越地理位置”。

　　不仅仅是北京市场，上海土地市场7月份拍出的单价地王五里桥项目，同样位于宅地稀缺的内环位置。该项目扣除配建保障房后项目实际楼面价达到8 .55万元/平方米。此外，上海市即将出让的董家渡项目地块也被业内预测为新的“总价地王”，该地块位于外滩，规划占地面积16 .3万平方米，地上建筑面积达70万平方米，其中住宅占比约为18%。业内预测，按照该区域当前4万元左右的楼面价估算，这一项目成交总价有可能接近300亿元。

　　C R IC研究中心的统计数据显示，从2014年上半年经营性用地成交总价和单价前10名排行榜来看，北上广深四大一线城市成为地王集中营。该机构分析指出，“一线城市的土地市场，尤其是住宅用地市场，对房企而言，始终是兵家必争之地”。近两年全国土地市场“地王”项目中，北上广深等一线城市的数量占比高达71%。

　　丁祖昱分析认为，一线城市市场成熟，企业竞争激烈，地价遥遥领先于其他城市。随着城市分化加剧，一线城市和其他城市之间的价格差距也越来越大。此外一线城市重点区域推出的土地，往往是高价地王频现，如上海的世博会区域、深圳前海、北京朝阳区东三环C B D等核心区域。

　　　严控指标

　　　　新增用地日益紧张

　　不难发现，一线城市核心地块尤其是住宅地块受到追捧的一个重要原因，是这些地块往往是“绝版地块”。四大一线城市对城市核心区域的供地规划都有不同程度的约束，也都对主城区新增土地供应施行总量控制，新增建设用地指标越来越少。

　　国土部从2014年开始将土地供应计划下放到地方，不再发布统一计划。但是在2014年工作会议上，国土部要求压缩东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角三大城市群建设用地规模，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。业内分析认为，这主要是考虑到北京等城市资源环境承载力已达到极限，所以土地供应计划编制方面也给予地方政府一定的弹性空间。

　　事实上，北京市国土局早在《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》中就要求，在“十二五”期间，三环内将原则上不再新增供应住宅用地，四环内原则上不再新增供应集中建设的经适房项目用地。此外，北京还将严格执行土地节约集约利用的控制标准，住宅用地的容积率不得低于1。五年内北京将供应住宅用地9300公顷，其中保障房共4800公顷，占比超过50%。

　　除了住宅用地的总量控制，今年8月，有业内消息称今后北京四环以内将不再批建商业地产，而商业楼宇的出让土地建筑面积也不得超过1万平方米。这意味着，继之前要求三环内不再供应住宅用地的政策后，北京再度提出在四环以内不再供应商业地产开发用地。即便是有特殊需求，单个项目批准建设面积不会超过1万平方米。

　　根据中原地产市场研究部的统计数据，2010年以来的4年多时间里，北京商业用地成交的主要区域集中在五环以外，五环内商业用地的供应比例不到15%。而2014年五环内商业用地的成交比重更是不足2%。

　　世邦魏理仕近日发布研究报告指出，根据广州市房屋管理局官方数据，其可利用建设用地为1772平方公里，至今仅剩90多平方公里尚待开发。若按广州目前每年25平方公里的用地速度，所剩增量土地资源将在未来3年内消化完毕。同时，截至2020年，深圳新增可建设用地仅59平方公里，若按以往土地供应速度计算，单靠增量土地，仅能维持不超过4年的未来土地供应。

　　此外，资料显示，上海计划到2020年的规划建设用地规模为3226平方公里，这一目标将被作为“终极规模”予以锁定。全市新增建设用地年度计划在2013年的基础上逐年递减，加大新增建设用地计划与集中建设区外减量化规模的关联力度，确保总量锁定目标的实现。同时，通过存量低效建设用地盘活和城市更新，优化城乡建设用地布局和结构；适度降低工业用地比重。

　　盘活存量

　　　　旧改市场群雄逐鹿

　　丁祖昱认为，上海市的这种“总量控制”政策对上海整体土地市场有至关重要的意义。他建议房地产开发企业应该关注一线城市的存量土地、工业用地，关注旧城改造和城中村改造。

　　与日益稀缺的增量用地不同，一线城市大量的土地资源来源于存量用地。深圳市在2013年的整体土地供应中，存量土地接近6成。世邦魏理仕中国区策略顾问部执行董事王广强认为，“在国内一线城市，城市更新已成为房地产市场未来重要的发展方向之一，如何盘活存量土地资源，促进旧城改造，是各个开发商都需要关注的重要议题。”

　　据《经济参考报》记者不完全统计，截至目前已有超过30家房企通过旧城改造方式在深圳、北京等城市获取土地。如华润、招商、中粮等央企巨头，还有佳兆业、京基、金地、星河、卓越等地方民企，这些房企先后加入一线城市的旧改争夺战，旧改市场已呈群雄逐鹿局面。

　　对于一线城市旧城改造市场，王广强判断，“目前为止，我们尚未看到任何一家国内房企在城市更新领域形成绝对优势。”随着城市新增土地增速减缓，今后将有更多房企投入旧城改造的业务中，市场竞争将越趋激烈，同时也将影响未来中国的房企发展格局。

　　“旧改项目具有开发周期长、资金投入大、利益关系复杂等诸多难点。”世邦魏理仕深圳公司策略顾问部董事黄易里认为，城市更新对房企的开发建设、资金控制等能力有更高的要求与门槛；此外，如何获得政府支持也是城市更新领域中不可忽视的一环。

　　业内认为，对于房地产市场来说，一线城市商业类、办公类新增建设用地减少是必然趋势，存量土地尤其是工业用地市场将迎来一系列体制创新，比如工业用地补缴土地出让金后转性为商业用地；工业用地、集体土地原使用权人和产权人参与土地及项目经营；因此，也将有更多房地产企业等市场化主体与存量土地公用权人展开合作。