房产的本质地租的结构性一些看法

因此，一个城市的设施，是肯定能够与他的规模相适应的，有多少人口就有多少娱乐设施。北京上海等大城市，之所以有如此多的设施，只是因为他们是全国最大的城市。如果现在这两个城市的人口减少90%，那么很多设施就因为顾客减少而无法盈利，从而破产。这说明了什么呢？这说明了，无需为城市缺乏娱乐设施而担忧。有人的地方就有商业，就能组织成一个完善的社会。

试论房地产市场的结构性问题

 

所谓房地产的结构性问题，本质上就是地租问题。我们为什么说现在有城乡结构问题？就是因为农村房屋的地租接近于零，而城市房屋具有远高于农村房屋的地租，这就导致了农村居民不断向城市迁徙。虽然说现在城市房价很高，   但是即使付出如此高的成本也要向城市迁徙的原因，还是因为即使付出如此之高的成本，依然低于这个房子所能带来的地租收益。

 

那么地租是什么？地租说到底就是带给人生活上的那种便利性。如果一个人住在乡下，他要是向到城市买点东西，他就得坐车，这就付出钱，他还要多走一些路去坐车，这就得付出劳动力，他从家里到城市要耗费许多时间，这就要耗费他的生命，如果他要是住在城市，他就可以避免这一切的麻烦，这样，他就得计算这些被省掉的麻烦到底值多少钱， 如果这些钱超过房价，那么他就应该在城市里购买一所房子。

 

因此，城市化问题，说到底就是城市化能带来生活效率的极大提高这么一个问题，如果人们利用他的生命的方式更加节约，就能促进更大的经济效率，而每个人经济效率的增长其实就是整个国家经济效率的增长，这就是新一届领导人倡导城市化的意思，   不过貌似本段扯得有些远了。

 

本段回归主题，城市化问题，本质上是分工问题（为了论述结构性问题，我接着扯），如果有一个二百人的小乡村，那么是不可能建立一个医院的，因为这个小乡村的人供养不起一个医院的人员，这就导致每个人缺乏足够的分工，而分工是提高经济效率的最关键一步。在国富论的第一章第一节，亚当斯密就用制针厂的例子说明了分工导致的经济效率的进步。

 

有些人认为大城市存在非常大的吸引力，吸引了非常多的人口，是因为这里有非常多的设施方便着人们的生活。但是他们似乎忘记了，其实只要这个城市有足够多的人口，就能供养非常多的专业人员，进行非常多的专业化分工，这些专业化分工就能进一步吸引人口。因此，很多人只看到了我国的二等城市的设施不如大城市，   但是没有看到其实只要这些城市人口增多，那么这些城市的娱乐设施就能建立起来。这就好比那些新兴起的城市，其娱乐设施都是非常缺乏的，好些这样的地方其实就是大型港口和大型工厂，周围是大片的树林，沙滩或者农田，但是只要人口比较多，马上就会出现小型商店和小型饭店，接着就会出现银行，如此逐步发展，就会出现超市等等。

 

因此，一个城市的设施，是肯定能够与他的规模相适应的，有多少人口就有多少娱乐设施。北京上海等大城市，之所以有如此多的设施，  只是因为他们是全国最大的城市。如果现在这两个城市的人口减少90%，那么很多设施就因为顾客减少而无法盈利，从而破产。这说明了什么呢？这说明了，无需为城市缺乏娱乐设施而担忧。有人的地方就有商业，就能组织成一个完善的社会。

 

当然，城市的形成要有一定的地理上的规律，这个地方要地处交通要道，对于商人来说做交易最方便，北京地处华北与东北的交通要冲，而上海地处长江入海口，广州地处珠江入海口，这些都是天然的地理优势，导致在这些地方建立城市最具备经济优势，  从而吸引人群，人群导致了分工扩大，分口扩大意味着设施，设施吸引了人口。这些天然的优势也导致在这些地方能够建立最大型的城市，而在那些具有较弱的地理优势的地方只能建立较小的城市。

 

由于大城市所处的地理位置导致的先天优势，以及由于人群聚集导致的后天优势，形成了由这些城市由内向外的地租级差。这些级差与由其他城市像其他地区的级差是一样的。这是因为，从上海放眼全国来说，就会形成很多其他地方到上海去购买物品或者办理业务的需求，这是因为只有上海具有足够多的分工，这些分工是其他地方由于人口不够而无法供养的  ，这就导致其他地方的人必须去上海才能办理这些业务，而上海人由于地处上海，就不存在这些必要性。由于上海相对于其他地方的这种便利性，就如同城市相对于乡村的便利性一样，也就形成了地租，这些地租的价值就是这些便利性的折现值。

 

这样，根据这些地租的特点，我们就可以画一个全国地图，将那些地租的大小标识为高度，结果我们就会发现那座最高峰位于上海，次高峰位于北京，而我国的西部，可能就是大片的平原。如果有哪些地方的房价还低于其地租，  那么人口就会向这些地方流动，导致房价升高到相当于地租的程度。最终，当地租与房价完全一致时，人口就停止了流动，达到了均衡状态。

 

好的，我现在已经描述完了关于地租的经济理论，那么如何观察哪个城市的地租是多少，以及这个地方的地租与房价的差值呢？

 

如果一个城市的人口是A，这个城市每年流进的人口是△A ,那么我们就知道这个城市对人群的吸引力有可能是F=I*△A/A，这里设定I是常数，这里我们就是假定，城市对人口的吸引力与人口变化速度是线性关系，当然这个可能其实是指数关系或者其他关系，但是我们知道是正比关系，我们现在还无法获得这个数学关系是什么，我们只能用线性关系来描述这个。

 

按照这个关系，我们就知道就目前而言，根据已知的迹象，我可以推断上海北京广州的房价可能不具备很高的上涨的潜力，这是因为我们发现了逃离“北上广”的浪潮。

 

我接着讲，我这里明确一点，A地的地租很高与A地的地租还会上涨是两回事，也与购买这个地方的土地会盈利是两回事，假设上等地的粮食产量是三千斤，中等地的粮食产量是两千斤，下等地的粮食产量是一千斤，上等地的地租是一千元，中等地的地租是两千元，下等地的地租是一千元，你会租哪种土地呢？显然，在投资市场上，千万不要忘记的一个关键理论是“有效市场理论”，完全竞争市场的存在，意味着没有人能获得超额收益，如果上等地的产出很高，那么这个地主自然会收取很高的地租，租这个地的人是不可能获得超额收益的，收益都被那个地主攫取了（所以如果某煤炭上市公司通过公开市场获得了一个超大型煤矿，这意味着利好吗？  显然不是！因为这个煤矿的地租以后把以后的任何超额收益透支了！当年政府要求我国的钾肥企业收购加拿大钾矿，我国公司放弃了与必和必拓的竞争，显然是因为购买费用太高！）

 

在公开市场中，如果某个地方的市场价低于地租，那么会形成购买力，导致很多人去购买，这就是一种明显的迹象表明这个地方被低估了。但是在市场化条件下，如果某个地方被广泛购买，那么地价自然会被迅速拉高，导致该地失去了任何地租。因此，某些地产业人士自已很聪明，认为二线城市或者一线城市的房间没有被高估，结果是什么呢？去年万科等公司还在到二三线城市去，结果结果是这些城市的市场迅速饱和，这些公司不得不返回一线城市。目前我国的地产市场是一个充分竞争的市场，是全民参与的市场，其激烈程度不亚于股市，除了该市场具有一定的分割性之外（但是由于投机市场的存在，消除了这种分割性），我认为这个市场可能是相当有效的。其公平程度是远高于股市的。股市中四十倍市盈率和十倍市盈率的股票并存，但是在房地产市场根本看不到这种现象。

 

因此，我发现很多人对我国的房地产市场说了很多，我倒是很想听听这些人是基于何种理由来说这些城市的吸引力远比其他城市大的？我听这些人说北上广的楼市还远未饱和，理由是这些城市的吸引力更大。的确，北上广的地租更高，但是地租不能高到天上去，它是有一个数量的，有哪一位知道这个数量呢？如果这些专家人士指不出这个数量，那么我来告诉你们，逃离北上广近年来是一个被大众周知的事实，但是我从未在其他城市发现这种现象。某些人用这种言辞说北上广的房价会继续上涨，他们说这些地方被人人艳羡，他们的这种说法就好比说人人都喜欢黄金钻石一样，但是即使大家都喜欢黄金钻石，难道大家买了吗？大家买的还不都是最厌恶的烂铁碎石。在竞争市场中，出价是公平的，基本上不会存在套利机会，这是基本的经济学常识，实际上，我们没有发现烂铁碎石的涨幅其实不亚于黄金钻石，其他城市的房价上涨不亚于北上广的房价上涨？而且，我们还发现，其实很多其他城市的人口还在源源不断地从乡村流入，并且没有发现任何逃离的迹象。我手头没有任何定量的证据，但是据这些明显的流量证据说明，我国很多城市的房价上涨潜力应该高于北上广。

 

事实上，价格不是虚幻的向往来推高的，年轻人的幻想不是推高任何物品的原因，实用价值才最终决定物品的价格，我听到过很多涉世未深的人对北上广的向往，而且确实跑到了这些地方，但是我却发现他们大多回来结婚生子的。因为成熟的人会更加理性地考察自己的利益，即使黄金再好，也不能出价过高，北京上海的房价，最终受到其地租的限制，这个地租并不是无限高的。房价高于地租之后，最终会形成阻碍人们向北上广流动的力量，从而使得这些城市的房价不再上涨。

 

我这里还要提一个明显的证据，证明城乡结构问题是一个远大于不同城市之间的结构性的问题。据我的观察，我只听到这样的词语，是说谁谁在城市里买房了，这是一个明确的信号，这被当作是一个结婚许可证，但是我从未听到过这样的词语，某某在北上广买房了。而且在现实中，我也不曾发现过有谁以必须留在北上广作为结婚的必备条件。当然，这可能是我处于小城市的缘故。据我的发现，涉世未深的年轻人向往北上广的居多，在我高中毕业时，就有某同学上学非要去北京，但是后来她去了青岛，最近某刚毕业的女生说想去北京，但是她留在了济南，而且很快会回到家乡。去年我接触的某女生，自北京返回，理由是北京的房价让她呆不下去了。北京就好比大家都想购买的黄金钻石，但是都不曾出价，我的同学中当年混在北京上海的很多，但是多数返回，除非是在国有垄断企业，政府或者外企就职的。我个人认为，某些人所吹嘘的北上广其实就是那种相信“钻石恒久远，一颗永流传”或者“黄金永久抗通胀”而想高价购买黄金钻石牟利的家伙们。的确，这些东西即使暴跌，也会永远比废铁贵，即使北上广的房价再跌，也永远会比二线城市贵，但是这不等于北上广的房价不会跌，也不等于跌幅会低于其他城市，政府黄金钻石虽然永远贵重，但是也一样能让人破产一样。

 

当然，房地产市场存在与粮食一样的现象，就是这是一个缺乏弹性的市场，如果一个人一日三餐不能得到满足，那么他可能出极高的价格，但是如果他吃饱了，即使饭丢在他眼前，他也不会看一眼的。房地产市场目前处于非常稀缺的阶段，这导致了其非常迅猛的上涨，如果这个市场满足了，就会迅猛的下跌。我这里所说的市场有效性是指各地之间的空间上的有效性，而不是时间上的有效性。这就好比，如果A股的某些股票市盈率是40倍，那么其他股票将是30到五十倍，虽然说整体上高估，但是这些股票彼此之间的套利空间是很小的，这也是一种形式的有效性，我们在银行股上就发现了这种现象，因为银行股存在的是整体低估，但是不同银行股之间就不存在多少套利空间。

 

因此，我相信我这篇文章已经回答了那些对结构性进行提问的人，希望我这篇文章已经能够让他们满意了！

 

要想判断一个城市的“地租-房价”是多少，最客观的方法是测试一下这个城市的人口增长率。如果我们研究一下某个城市过去的人口增长情况，大体就可以知道这个城市过去的“地租-房价”的数值，如果我们现在对某个城市的人流进行观察，那也可以知道这个城市的该值的强度信息，这是因为“人往高处走”。由于本人并无各城市的相关数据，而且也很懒惰，就不亲自做了，如各位有兴趣，请自己去收集数据并计算吧。