山东建筑工程律师基于建筑物区分所有权法理的思考

     在将绿地权利的讨论对象局限于建设用地使用权的情况下，作为建筑区划内的一项财产，小区绿地自应依建筑物区分所有权法理来确定其权利归属。山东建筑工程律师说通常认为，作为一个复合性的权利，建筑物区分所有权由业主享有的专有部分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权所组成。基于此，小区绿地如果是建筑物的共有部分，则只能由业主共有，开发商无从保留所有权，各业主也无从单独取得所有权；如果是建筑物的专有部分，则可以由业主专有，开发商也可以保留所有权。准此以观，这里的关键即在于绿地是建筑物的专有部分还是共有部分。

　　准此以解，绿地不能构成建筑物的专有部分，认为不能独立地作为交易的客体，业主也无法取得专有权。理由如下：

　　第一，从构造上讲，小区绿地不具有区分境界的明确性、遮断性，并依赖于地基与其他用地或共有部分相连接，不能独立地排他支配，不具备独立性。虽然随着近代社会生活方式和观念的演变以及建筑技术的发展，遮断性的要求呈现出松绑的趋势，但无论怎样解释，小区绿地均无法逃避构造上独立性缺失的问题，尤其是宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地。

　　第二，小区绿地虽借助公共道路等可与其他共有部分相连接，但是否具有独立的经济效用，至为可疑。通说认为，所谓独立的经济效用，是指专有部分之内须有专用设备存在，但专用设备须达到何种程度才算具有独立的经济效用，并无绝对标准。一般而言，山东建筑工程律师说应根据建筑物的具体形态、用途以及各区分部分的具体功能综合判断。就小区绿地而言，虽然具有美化小区环境的功能，但很难说与一般独立的建筑物具有相同的经济效用。同时小区绿地中的公共绿地大多安排有“游憩活动设施”，以供小区业主共享，不具有利用上的独立性。专有部分与共有部分之间本难以相容，作为建筑物区分所有权客体的专有部分，实不能有建筑物其他部分或全部建筑物利用或管理上不可欠缺的设施存在，如果有这些设施存在，即不能成为专有部分，而应解为共有部分。

　　第三，小区绿地原则上不能单独登记，缺乏法律上的独立性。

　　房地产开发实践中，开发商须先取得建设用地使用权才能实施合法的建造行为，依《物权法》第30条的规定，房屋建成之后，开发商基于合法的建造行为取得房屋的所有权，同时保有小区的建设用地使用权。在践行相应审批手续之后，商品房开始销售，在我国奉行房、地权利主体相一致的情况下，开发商每卖出一套商品房，除移转其所有权之外，还将其保有的建设用地使用权的相应比例转让给购房者。山东建筑工程律师分析如此在小区所有房屋单元均售出的情况下，开发商不仅丧失所建商品房的所有权，而且丧失整个小区的建设用地使用权，开发商不得在出售房屋的同时仍然保有该房屋应分享的建设用地使用权份额。