分类： 网络与安全
2012-05-31 14:27:16
历来没有象今日这样：人们对房地产的展开如此关注，对地方政府的牢骚如此之多，对开发商的憎恶如此之深，对高房价的争辩如此之广。房地产好像一夜之间成为万恶之源，因为房地产的展开引发了人们思维的巨大变化。其实，房地产的展开是商业社会展开的必定，房地产引发人们思想的多元化也是社会展开的必定，人们都会从各自的角度看待房地产的展开，形成对于房地产的差异理解，原本是无可厚非的。可是，这种理解的偏差，将会使人们思维的差异将会愈来愈大，将会使我们堕入对房地产熟悉的一些误区。
一、政府与开发商勾结成为高房价的主要来由。
有人一直将高房价的主要来由归咎于开发商与地方政府的相互勾结和相互利用，以为是地方政府的过分纵容，是开发商的品行缺失。其实，要我说，真正推高房价的，不是开发商，不是地方政府，而是消费者自己。因为住房价钱的上下说到底还是取决于供求关系。比方，中国经济的迅速腾飞、房地产市场化、宽松的信贷政策让房价上涨有重要支撑;比方，房地产有着位置的固定性和不可挪动性、使用的长时间性、唯一无二性、影响因素多样性、投资大量性、流动性差、用途多样性、保值增值性等等一些独有特征，让房价上涨与普通商品有着较大差异;比方，我国群众“立室立业”的住房消费观点，相互攀比的消费情结，不按照自己实际需要总想购房一步到位的思想，让房价上涨有了人气基础，等等。开发商与地方政府相互勾结的基础规律是，开发商通过向政府官员贿赂，以低于市场价买下土地，或者是以较低的代价处置相关手续。也就是说，官商勾结只能下降地价，下降相关用度，从而下降成本，扩大利润空间，或者说让开发商有降价空间。因而，官商勾结并不或许增进房价上涨。
说政府与开发商勾结是高房价主要来由的人，不知道房地产操作的基础思绪，不知道房地产价钱的基础构成，不知道房地产利润的真正根源。开发商是商人而不是慈善家，我们不能不让开发商重视利润和生存，不能改变开发商的行为方法，况且人家是完全按市场规律做事的。试想想，有没有开发商看到周围项目的房价是每平方米2万，为了让普通老百姓买得起房而将自己项目的房价定在每平方米1万呢?
在前几年房价上涨过快时，就说政府与开发商勾结造成高房价，那么在调控后房价下跌的今日，政府与开发商就不勾结了就立地成佛了吗?
二、房价收入比是权衡房价上下的唯一指标。
很多专家常常常使用“房价收入比”来权衡一个地域居民购房才能和房价的上下，并以发达国家房价收入比一般保持在3至6倍之间作为参照。
其实，房价收入比历来都不是一个群体的概念，而是一个个体的概念。就是说，你应当用这个比例来权衡你自己的购置才能，而不要去听他人来评价你所在区域的屋子是不是贵。房价收入比偏高仅是很少数大城市一线城市，招致一线城市房价收入比偏高的来由是城市展开的极不均衡。把中国的房价收入比与国际比较有一个不可缺少的前提，就是二者的收入比和建房成本比必需基础一样。国际计算房价收入比所选取的房价是住宅套价，房价、面积和家庭收入都是取中位数，既计算一手商品房，也计算二手房和保障性住房。西欧发达国家，二手房占市场总量的80%以上。而中国计算房价收入比选取的数据是只考虑一手商品房每平方米均价，在大城市已占交易半壁河山的二手房被排除在外。中国家庭收入也是平均数，而且因为统计困难，居民家庭收入没法涵盖各类隐性收入，遍及存在少估现象，更不要谈几个家庭对年轻人购房的资助了。
各国的住房观点、消费方法、住房自有化率、城市化水平、人均耕地、房地产税费、房价计算方法差异，房价收入比根本不具有可比性。中国住房自有率高达89%，房价收入比哪能不高!中国正处在经济高速展开城市化水平不断提高的时代，人们住房消费支付占家庭收入的比率远不是成熟发达国家群众所能相比的，房价收入比哪能不高!
三、房地产只有居住属性而无投资属性。
前几年，因为部分城市房价上涨过快上涨，因为各类名目的炒房和投机性购房过量，有人就提出来中国的房地产要回归居住属性、淡化甚至除去投资属性。
其实，房地产在具有居住属性的同时，原本就具有保值增值性，这是无可置疑的。展开房地产市场的目的是解决恢弘居民的居住问题不错，但同时也不能完全排斥投资行为，谢绝房地产投资与投机。若是没有投资行为，房产真正伦为一种居住的器械，也就没有什么房地产市场可言了。试假想，房地产只有居住属性，而没有投资属性，那么就没有层次上下之分，就没有居住大小之别，就没有城市水平之差，就没有经济条件之较，那么就真正回到了福利分房时代了。
房地产必然具有消费品的功能，也就是房屋是为了居住功能，谁也不会否认。可是，并非要人们选择性的去必然或否认房地产的投资属性：当人们希望房价上涨的时候，就夸大房屋是增值保值品的投资属性;当人们希望房价下跌的时候，夸大房屋是消费品的居住功能。房屋是商品的特征愈发明确，投资增值是房地产进入商业社会的中心表现形式，农业社会的房地产主如果衣食住行的消费品，居住功能，商业社会的房地产主如果创新思维的特殊商品，是资产投资。
现在的问题是，房地产市场不单要解决恢弘居民的居住问题，同时也不能完全排斥房地产投资行为，更不能让房地产的恶性市场化必成为引发更多社会冲突的根源，但同时也不能完全排斥投资行为，关键是要把握好尺度。
四、开征房产税就能抑制房价上涨避免房地产泡沫。
曾几什么时候，房地产调控政策不断出台，而且有一些人士强烈提议征收房产税，还将此举比方为各类调控手腕中的“核武器”。
确切，在征收房产税的情形下，住房消费成本提高，住房选择就会倾向更小的屋子;增大了房产交易成本和住房持有成本，将会消除部分人炒房的念头，迫使一些持有几套住房的人“吐出”一部分屋子，从而在必然水平上抑制房价过快上涨。可是，说征收房产税就能真正抑制房价上涨避免房地产泡沫是有点夸张了。房地产展开这么多年，想买多套屋子的早已买了，不合理的消费早已基础完成，现在才想起房产税，房产税能做什么?“引导”吗，引导谁?刚需，还是改观型需求?反正投机性需求在“限购令”之下，早已没了用武之地;具有多套住房的人，或者在丰富的升值价值面前，根本不把区区房产税放在眼里，或者已顺利转让了多套屋子，该赚的已赚完，房产税跟这些人毫无关系;行将购置豪宅的人，或许会受一点房产税的影响，但也仅限于此;但现在更大量的是那些买不起屋子、想“不合理消费”也没实力的人，难道我们推出房产税的目的，就是为了引导他们去“合理住房消费”吗?
房产税开征，无非是饰演一个健全国家财税系统的角色，至于调整调控房地产市场结构、改变社会住房消费习惯等，原本就不是一个税收政策所能完全解决的。我们倒是应当警惕那种假借楼市调控或者“推动地方政府从土地财政转向税收财政”之名，行增加税负之实的行为。因为，好多时候，“增税容易、减税难”是一个通病;人们津津有味的征税益处，常常停留在理论层面，甚至纸上谈兵。一旦实施，不是偏离初衷，就是背道而驰。燃油税开征后，过路过桥费未见减少，开车人税费承担较之征税前增加即是一例。房产税能免俗吗?
若是说房产税真的有那么大的作用，那么美国等发达成熟国家已开征了那么多年，为什么房价还是会上涨，为什么还是没有逃脱房地产泡沫溃逃的命运呢?
五、“住有所居”就是要人人具有自己的住房。
现在一说到房价高，一说到“住有所居”，人们就会以为有几许普通老百姓买不起房，有几许大学毕业生蜗居在小小的地下室里，有几许年轻人要拼两代人两个家庭之力才能买得起一套住房，是房地产的悲哀，等等。
其实，国家提出“住有所居”，也就是说要让每一个人都能有屋子住，而不是居者有其屋，就是说并非强调每一个人都要具有自己一切权的住房。美国1974年8月制定了住宅与社区展开法案，提出在社区多盖屋子卖给低收入的人。直到泡沫破灭之前，这个比例才提高到68%。却付出了极为繁重的代价。我国人均GDP是美国的四分之一，要实现居者有其屋，人人都要具有一切权的住房，实在是为时髦早。
我们首先必需基础保障每一个公民有最最少的居住权，需要对一部分收入水平较低的家庭，以非市场化的廉租房形式予以保障。在此前提下，才谈得上对除廉租房性质以外的住房市场展开。因而，基于中国人均收入水平仍处于较低阶段的特征，基于国民福利水平的提高是个渐进过程的特征，那么海内大多半群众的住房消费也就不是市场应当解决的问题，而是应当通过政府的住房保障系统来解决，房地产开发商生产的住房只能是有钱人买得起的，而中低收入者只能远离房地产市场。居民改观性住房及其他房价的上升也好、下跌也罢，老百姓完全不用手忙脚乱，舆论上的引导也要沉着，应尽量由市场规律发生作用。
六、房价溃逃就会让老百姓买得起住房。
好多人一说房价大跌，常常提到虚怀若谷、忧国忧民的杜甫先生和他那首著名的《茅舍为秋风所破歌》，好像房价大幅下跌，真是让穷苦的老百姓取得利益的事情。实际上呢?实际上每件事情都怕认真琢磨，而每件事情的真相，也最不怕认真琢磨。房价大幅上涨，老百姓必然是得不到实惠的，可是房价大幅下跌老百姓就必然会取得实惠么?其实房价溃逃与否，真正的穷人都买不起或者说买不到屋子。
房地产的泡沫若是然的忽然破灭，首先倒运的必定是银行，而银行一旦因为呆坏帐问题倒闭破产，危害最大的是全国的经济。全国经济堕入衰退，房价虽然下来了，极或许你也找不到工作了。不错，你现在每个月挣五千多，或许买不起一套20000/平米的屋子，可是若是全国经济衰退，你或许连那5000元都挣不到，不要说买房，就是用餐都成问题。日本经济衰退不就是最好的例子么?日本的保障体制十分完善，而我们中国呢?
从侧面看，一个房地产业的兴衰，直接影响到下至钢铁企业、水泥厂商的工人，上到假想院的建筑假想师等几十个行业的相关人员。更不要说还有个必定的经济规律，房价溃逃到成本以下，房地产商将不再建造任何房屋，从而即便有钱买房，也会因为没有人建造而买不到屋子了。
所以不能指望房价狂跌溃逃，房价狂跌的结果并非穷人可以准备钱买房，而是穷人准备钱防赋闲，富人拿着钱附近拣便宜货。
七、开发商死光了房价就会回归合理。
很多人抱持着简单的想法，房价大跌等于买得起房，因而在网上在坊间呐喊“崩盘!崩盘!”，“坚持不买房，坚持到房价崩盘，让开发商都死光光，我们再去买房。”
可是，这里面好象有一点逻辑谬误，若是开发商都死光光，那谁来盖屋子，房价岂不是要涨到天上?“对，让那些黑心的开发商都死光光，让学雷锋做好事不求利润的开发商都留下来，还有那些打着“个人集资建房”旗号的变相开发商给我们盖屋子。”
其实，纵然开发商灭了一个又一个，房地产寡头垄断的场面会让房地产市场愈来愈变味，买不起房人还是愈来愈多，保障房的面积愈来愈小，质量愈来愈差，但房价照旧不会跌下来，最后什么问题其实都没取得解决。除非中国再回到福利房时代，国家、单位再分派住房给我们住，到当时大家就都平等了、均衡了。可是，回到福利房时代，你情愿吗?
现在房地产冲突的焦点都聚焦在高房价上，开发商成罪魁祸首、千古罪人。因而购房者先站在开发商的对峙面。房价上涨时，购房者诉苦开发商捂盘买不到房，因而打砸售楼处;而房价下跌时，要求开发商退房补偿损失，因而打砸售楼处。
市场经济社会每天都有企业开业，每天都有企业破产，原本就很正常，可是我们没有看到哪一个行业因为有企业破产而取缔的，也没有看到哪一个行业因为有企业破产而下降其产品价钱，更没有看到哪一个行业因为有企业破产而“死光光”!
存在于房地产业中的问题并不可怕，可怕的是群众对房地产熟悉的误区，业界对存在问题的误解，政府对存在问题的态度。
当前房地产市场的最大风险，不是价钱高，也不是成交量的回调，而是不知道政府什么时候转变态度，因为中国的市场经济历来就是一个政策市，房地产业并非一个完全市场化的产业。
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