调控房价的猛药

国内的房价已到了非调不可的地步了，否则大部分工薪阶层工作二十年的收入都买不起一套房子。

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先转一段专家的言论：

 

中国法律在支持中国房价的暴涨

　　国务院第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”的权利，《物权法》第一百四十三条这样制订：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。”这就颠覆了罗马法系中使用权者不得有处分权的规定。处分权是所有权四项基本权能（占有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。国务院第55号令和物权法第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权，使用权就成了事实上的“有期限的所有权”。我国的土地出让制度就成了允许和鼓励土地炒卖、允许和鼓励不动产炒卖的制度——“炒卖”皆因“处分权”而来——如果没有转租权、转让权、抵押权等“处分权”，土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值，土地使用权也就不过是实物意义上的对土地的“使用”而已。

　　使用权人兼拥有处分权，这在西方法律制度中几乎是没有先例的。公元六世纪制定的《法学总论》即罗马私法第五篇中明确规定：“使用权人不能把使用权出卖、出租或无偿让与他人”；《法国民法典》第631条规定：“使用权人不得出租或出让其权利于他人。”；《德国民法典》第１０８０条条文是：“用益权不得转让。”“用益权既不得抵押，也不得用作担保或者再设定用益权。”用益权是所有权的组成部分，是比使用权内容更广的一种权利，用益权不得转让抵押，使用权更谈不上转让抵押了。

　　为什么呢？因为“转让、出租、抵押”这些“处分权”才构成了所有权中的核心权利。当所有权者把使用权出让后，使用权者行使“转让、出租、抵押”权利势必会削弱所有权者的权益！试想，如果是你的房子出租给别人后被别人转租出去、你的房子出租给别人后被别人抵押了，你作为所有者，你的利益不是被削弱、被侵犯了吗？所以，民法法系都明文禁止对“使用权”这个权利的出租、抵押、转让。普通法法系的英国法律允许不动产承租人对不动产的转租转让，但大多数不动产所有者却通过立契约的形式禁止承租人转租转让，即不让出租权、抵押权、转让权来削弱自己的所有权。

　　然而，西方法律制度中对使用权人的权限限制，到了我们这里是反其道而行之。使用权=有期限的所有权，就是我国土地使用权出让制度的实质。并且这种有期限的所有权在我国还被提前兑现——我国规定房地产企业完成房地产开发投资25%就能动用转让权，国外的惯例是土地承租人在完成全部建筑物以前，不得转让土地使用权——因为房产和地产不能分割交易。

　　所以，我国的土地使用权出让制度就是由土地使用者动用“处分权”来“处分”使用权的制度，是让“使用权”为“处分权”服务的制度。而我国房价的暴涨，就是因为土地使用权被土地使用者“处分”而造成的不可避免的、必然的恶果。

　　自从二十世纪最后十年中国的特大城市上海移植了香港土地制度中的核心部分——批租出让土地使用权、并准许转让、抵押、转租土地使用权开始，中国的城市就都步入了高房价、高地价的陷阱——土地炒卖就是由于土地的使用权者具有了对土地使用权的出租权、抵押权、转让权所致，而在市场经济的鼻祖西方国家，公有土地国家不准这么做，私人土地业主一般不会同意这么做。也因此，这些国家“市场化”了几百年，老百姓的住宅用地价并没有因为“市场化”而“化”上去。

　　必须指出，当十九世纪精于法律的港英政府制订了把出租权、抵押权、转让权全都出让的土地使用权出让制度，港英政府的殖民心态就曝露无遗——正是因为他们出让的土地本来就是中国“出借”给他们的，他们不会对真正的土地主人负责，在使用权与所有权分离的前提下，让使用权人能同时具有对使用权的出租、抵押、转让等“处分权利”，这正是港英当局用法律形式对炒卖地产者提供的“炒卖权”保障——所以香港的房价地价都很高呀！

 

综上，可以看出政策变现的助长了房价，是因为有利可图房价才被哄抬而上，试想，当房子仅仅卖给那些买来住的人，而让那些想通过买了再卖赚取差价的炒房者无利可图的时候，房价会脱离目前的价泡沫价，而回归其使用价值，否则一个人工作3、40年，其中70、80%的收入全部用来供养房子，而这个住所的使用价值也仅仅70年来算，那我们活着的最大付出，居然是给了那些高房价的既得利益者，而这个既得利益者，一定是一小撮人，如土地转让时的权力机构的关键人（绝非少数人）、开发商、房虫乃至相关的中介等，真正能收归国库的，其实仅仅是很少的一部分。如果房屋被硬性的规定为仅拥有使用权，而去掉处置权，就像目前的房屋一旦赠予后仅能交易两次，而且每次将收取高达20%的税。但目前在售的新房较之那些空置的二手房，数量少很多，如何让这一新政兑现的更早些，最好的办法是国家规定的一个时间窗口，比如24个月，期间所有二手房交易不区分房本办下来的时间，统一定个税率比如5%，让有空置的二手房集中上市，期间加紧建立全国统一的房产信息平台，让那些炒房者即使在北京一套房，拉萨两套房，也能暴露无遗。

过了这一时间窗口后，规定产权人名下不超过两套住房的（包括两套）：1、使用满20年的征收5%的个税。2、对于所有满10年不满20年的房屋，每套住房的售价不能高于原成交价的100%，征收10%的个税。3、对于不满10年的，每套住房的售价不能高于原成交价的50%，征收20%的个税。实现价格上的限制。

对于产权人名下有超过两套住房的：1、用满20年的每套住房的售价不能高于原成交价的100%。2、不满20年的每套住房的售价不能高于原成交价的50%。均征收30%的个税。实现价格上的限制。

这一举措可使大批空置房上市，近期连建廉住房的工作都省了，ZF把相关的人员抽调到税务、房管等部门提高办事效率就够了。预计未来十年内，住宅的建筑需求会极大下降，是，不可避免的会导致大批产业链上的人员失业，但人们陡然释放的房屋压力会把大量金钱投入到其他领域，比如旅游、餐饮、购物、医疗等，只要有效引导和安排新的就业岗位，这一举措绝对损伤的是一小批炒房利益链上的“害虫”和少量把房价买到了高点的踏空者，但造福的是上千万有房屋购置需求的中青年，同时会让中国的城市化进程比过去一举跨越数年。同时极大的缓解房屋崩盘后带来的各方面的毁灭性的打击。