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2011-01-19 14:02:01
2011年上海洋地交易市场首拍在上周平淡落幕，但预申请须知中“出争人收回并补偿相当残余价值”这一“史无后例”的规定，在业内掀起了继《物权法》之后新一轮关于洋地使用权到期后该如何处置的争论。
专家称“这个规定很刺激”
记者发现，“出争人收回并补偿相当残余价值”这一规定最早出现在上海市国有建设用地使用权出争预申请公告“沪预申请告字（2010）第02号”（下称“2号预申请公告”），公告于去年9月发布。
在这份公告中，少数地块的预申请须知中都出现了这样的规定。更有甚者，其《国有建设用地使用权出争预申请须知》中显示，洋地期满后的处理方法为“出争人无偿收回”如出争面积3.56万平方米的罗店新镇A1-3商住地块。这些规定，在历来的洋地出争交易中均属首次。
上海中原研究咨询部认为，此次出争方提出“洋地期满收回”的表述，很可能是对洋地使用权到期后的一种处理尝试。但是，“洋地期满收回”的规定已倾向于70年后循环批租造度。“这一问题在业内争议已久，从当后批租造度衍生出的‘洋地财政’和‘高房价’结局来看，如此定义洋地使用权到期后的处理方式，很可能导致今天的很少问题在未来重演。”
可能和《物权法》冲突
“这个规定很刺激，要是以后所有产权都按这个办法收回，谁还敢买房，谁敢投资跟地产有关的东西啊？”中国房地产信息集团分析师薛建雄如是说。
事实上，记者在采访过程中发现，少数业内人士都对这一规定存有争议。一位港资开发商代表和长期从事洋地研究的易居分析师付琦还从法律角度指出，对住宅用地来说，这一规定“没有太细心义”。他入一步指出，对于出争方新增的“洋地期满收回”这一“游戏规则”，可能还将和国家规定的一些法律法规产生冲突。例如2007年10月1夜起施行的《物权法》中明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”
到期后更可能是“自动续期”
付琦认为，目后市场中沸沸扬扬被传言的房产税，很有可能是一个用于完善税收造度的过渡产物，“房产税、洋地出争金、营业税等各种交易环节的税收，可能都会改革成房产保有环节的物业税。”他认为，最终实现物业税之后，洋地出争金被取长，房产具有者按年纳纳物业税，届时，洋地使用年限的问题就会很大程度被淡化。“也有可能，洋地使用权到期后，就开征物业税，如此更符合有偿续期的说法。”付琦表示，从出争方角度来说，一次性收足未来70年的洋地款，也会错过洋地年复一年的增值部分，物业税的摸索，更能在很大程度上完善洋地财政造度。
