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2011-01-01 09:36:07
近年来，随着埃及经济的持续发展，房地产市场也在快速扩张。即使遭遇国际金融危机的冲击，埃及仍是中东北非地区房地产市场发展最为迅速的国家之一。但快速发展的房地产市场也出现了结构问题。由于埃及长期以来比较关注低收入群体的住房问题，低收入居民能够通过政府推行的低收入住房建设计划和相关补贴政策满足住房需求。与此同时，房地产市场在过去几年中持续升温，开发商更愿意投资兴建高档住宅和别墅区，因此形成了埃及房地产市场的哑铃状结构，高端住宅项目和低收入住房建设取得了不同程度的发展，针对中等收入群体的普通住宅开发则成为薄弱环节。
埃{1}及房地产市场持续升温是由多种因素促成的。一是因为经济的持续发展，投资者对房地产市场的信心不断增强；二是通货膨胀率处于较高水平，民众更愿意把资金投向能够保值增值的住房；三是政府不断加大基础设施建设，道路交通和公共设施条件不断改善，为新增房地产项目提供了更多的空间，即使在城市周边的沙漠地区，仍能建设新的住宅小区。
上世纪90年代，埃及大多数房地产公司均开发了一些普通住宅。但在市场预期普遍看好的形势以及高利润、高回报的市场推动下，房地产开发商更加热衷于高档小区的开发。国际金融危机爆发之前，埃及高档住宅和别墅的销售的确可以用“火爆”二字来形容，一家房地产中介公司的业务主管就曾表示，当时，数十个别墅房产项目很快销售一空，购房者有信心通过投资高档住宅获取更高的回报。有研究机构公布的埃及房地产行业研究报告也指出，危机之前埃及经济的高增长率使房地产开发商过高估计了高端市场的需求，但随着经济增速的下滑，高端房产市场已接近饱和，高档住宅需求缩水了近50%。
目前，房地产市场结构失衡问题已引起埃及有关方面的注意，并有望在未来几年得到解决。随着埃及房地产市场的不断成熟，越来越多的开发商意识到中等收入群体的巨大购买潜力，开始把目光投向普通住房项目的开发。埃及房地产开发商IGI房地产公司公布了一项新的住宅项目计划，与以往开发项目不同的是，这项计划的客户群体定位在中间阶层。位于开罗市郊沙漠地区的房地产项目设计住宅单位1.6万个，住宅面积均为80平方米至150平方米的中户型，是埃及第一个名副其实的普通住宅项目。虽然埃及之前的房地产项目不乏中小户型，但在规模如此之大的开发项目上做出这样的规划尚属首次。
巨大的市场需求是促使开发商涉足普通住宅项目的主因。一项对埃及城镇住房情况的调查显示，绝大多数住房购买者对普通住宅更感兴趣，95%的住房购买者希望自己的住房小于125平方米，超过一半的购买者对两居室的住房更为青睐。IGI公司经理瑞达表示，根据该公司对埃及房地产市场的研究，未来10年，随着需求的不断增大，普通住宅开发将成为埃及房地产市场发展的主要领域。近年来，埃及居民住宅需求持续增长，这一现象在经济较为发达、人口居住相对集中、青年人比例偏高的大开罗地区尤为突出。
与国际金融危机冲击下大幅下滑的高档住宅需求相比，普通住宅需求虽然也呈下降趋势，但降幅远远低于高档住宅。房地产开发商普遍认为，在市场预期不明朗的情况下，开发可负担的普通住宅是相对安全的选择。大多数中等收入家庭由于有稳定的收入来源，被视作相对安全的购房者，他们购买普通住宅也大都是为了居住而非投资，购房愿望受市场因素影响较小，从而形成了稳定的住房需求。
尽管市场对于开发普通住宅的认识更趋理性，但要解决长期形成的市场结构问题仍面临诸多难题，需要埃及政府、房地产开发商及普通购房者共同努力。目前，制约普通住宅开发的主要因素仍是房屋价格和购买力之间的矛盾。由于房价上涨，埃及首都开罗的普通住宅价格已超过每平方米4000埃镑，因大多数中等收入家庭希望购买100平方米至120平方米的住房，即购房总支出将超过40万埃镑，即使月收入1万埃镑的家庭，也难以负担如此高的房价。按照埃及现行比较普遍的住房贷款方案，须首付25%、4年还清，这就意味着家庭月收入的三分之二将用于偿还贷款。
为提高中等收入群体的购买力，埃及政府制定了促进抵押贷款业务发展计划，对现行的抵押贷款政策进行调整。据悉，新的抵押贷款法案除了鼓励更多的银行和公司开展住房抵押贷款业务外，还将加强对住房贷款业务的监督，强调对个人还款能力和个人信用的审核，并在此基础上鼓励贷款机构为购房者提供更为多样化的住房贷款计划。由于受传统消费观念的影响，埃及的住房抵押贷款市场起步较晚，但近些年发展迅速，贷款总额已从2005年的2亿埃镑增长到今年的45亿埃镑，抵押贷款购买的住房也从最初的865套增加到近2万套。
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