【5年后再回头看看这篇文章】
杨青丽
房地产市场再次引发各界议论。在此，笔者也想谈几点看法：
第一，当前房价不合理。
无论是从租金收益率低、房地产开发毛利率高，还是居民可支付房价——以居民平均未来收入折现值计算，当前房价已经很高了，即房价收入比远远超过国际普遍认可的3~6倍。
第二，当前不合理的房价不会立刻改变，可能还会继续疯涨。
虽说不合理，但实际状况可能会继续疯涨。原因在于房地产市场的机制本身短期内不会大改，房地产投资或投机时，信息不透明，容易产生一边倒的情况，与赌博无异。当不以租金收益率来衡量，有后来者愿意付出更高价格博傻时，房价就会失去理性，没有外力的打压，疯狂会持续很长时间。
第三，彻底抑制房地产泡沫化，必须进行房地产相关制度的大改进。
需要付诸实施的措施包括：物业税、遗产税的实施；房地产开发主体的多元化，让集资建房者也能参与土地竞价，即让不以获利为目的的房地产开发主体加入土地开发；建筑商也应公开竞标，使房地产开发的主要盈利方转向建筑商，进一步激发房地产开发各子环节的专业化发展；对房地产开发进行严格的合理规划等。
大改确实很难，但若无大改的决心，中国的房价将必然重蹈泡沫化之旧路。
笔者以为，在整体政策设计上，应将这种大的改革，视为政策的中长期目标。
而从短期来看，信贷条件宽松、房价连续冲高，政策的小调整已势在必然。笔者以为具体措施应包括严格房贷政策、提高贷款利率、增加土地供应打击囤地行为等。
第四，房价下降未必一定会拖累GDP下降。
这是现在很多人担心的问题。无论大改或小调，都可能导致房价下跌。但笔者认为，房价下跌其实并不意味着一定会拖累GDP下降。
从经济学的原理上说，房地产成交量的上升才会最终支持GDP上升。所以，房地产支持GDP的途径，既可以是房价上涨带动销量上升，也可以是削价或平价来刺激销量。
至于担心房价下跌会产生财富效应的冲击，由于中国目前房贷占比还不是很高，这样的负面效应完全可以通过销量的上升去抵消。
依赖房价泡沫化来推动销量及GDP，是一种饮鸩止渴的病态发展模式，无异于一些人对毒品或药物的依赖。
第五，投机房地产的巨额财富应引流到其他更有利于社会平衡发展的渠道。
中国人逐渐富有了，财富的保值增值就成为重要问题。都说房产能保值增值，所以纷纷将钱换成房子。
笔者认为，应设立政策使得投资者不以房产为投资品。要做到这一点，首先，应设立高额遗产税制度；其次，要完善各项房地产税收制度；第三，应鼓励财富流向科技创新、宇宙探索、社会福祉等方面。
（作者系交银国际董事总经理、研究部主管 ）
阅读(1124) | 评论(0) | 转发(0) |
