浅谈商业地产招商中店群的重要性

浅谈中店群的重要性

招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否,就看是否能按计划成功招商。而对于商业地产招商而言，店群是极其重要的一个部分。店群招商成功与否，直接影响到项目的最终发展趋势。对于商业地产商来说，掌握店群招商的特点有利于商业地产项目的运作成功。招商策划师认为与传统的商业地产相比，新型的商业地产招商更加的注重店群的定位和发展，综合各方对商业地产中店群招商的认知，大致归纳出其具有的四大特点。

一、招商客户主次分明

首先是确定主力店群，其作用主要有四个：

其一是有助于稳定整个项目的经营，主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而知, 知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展;

其二是知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商;

其三是主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的营运中，能在保持一定量客流的基础上发挥更大的效用；

其四是主力店群的进驻能够影响中小店的租金水平，提高项目整体租金收入。　　

其次是在确定了主力店群之后，再确定中小店群。其作用主要有二个：其一是按业态组合设计招入中小店群，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求。其二是中小店的铺位租金往往是主力店的4~10倍，有的甚至更多，其租金总和是项目的主要利润来源。 

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二、租金高低悬殊，租期长短不一

主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达十五年、二十年。其租金相对便宜的得多，中国招商网专业策划师认为一般在第四年起，租金开始递增，递增在3%~10%。由于发展商考虑了多种因素，成功经营的主力店最终是有利于项目的可持续性发展。而中小型店的租期一般为3年左右，租金较高，一般在第三年起递增租金。

三、招商时间长

地产商业的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群二个招商阶段。主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。而中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品——商业设施；而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店群确定之后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。   
以上来源:中国招商网