房地产泡沫产生的主要原因

房地产业有没有泡沫在今年两会引起广泛的争议.大多数经济学家，金融界人士，和政府官员都认为我国大中城市的房地产已经出现了泡沫.是否存在泡沫有多种判断角度.最主要的判断是是空房比例是否太高.只要卖出去的房子都住着人，都在使用着，不论房地产的价格有多高，都不可能有泡沫.相反，如果有很大一部分房子空关着，不论价格有多低，泡沫也还存在.光看价格是看不出泡沫的.因为泡沫是指表面繁荣导致价格上升，但实际的需求很低，产品积压得很多.一旦积压的产品卖不出去，供应方迫于付息的压力，不得不降低价格出售，虚假的繁荣被揭穿，价格猛然下跌，就是泡沫破裂.所以判断是否存在泡沫的有效办法就是调查空房率.注意，不是销售率，而是包括已经卖出去但没有投入使用的房子.

就房地产业而言，现在的问题并不是成本推动了价格上升，而是买房子的人愿意花钱买房，哪怕价钱高一些.由于买方愿意出高价，供应方才敢于高抬房价扩大利润，或者修高成本的房子.所以我认为分析的重点应该放在买方何以大量买房这一方面.

买方踊跃购房的表面原因，是估计房地产价格会上升，所以卖房子投机.哪怕自己并不使用，放在那儿等涨价.但是房地产价格上升的根本原因是百姓储蓄的钱缺乏别的投资渠道，不得不把闲置的钱拿去购房.大家知道，我国的储蓄率特别高，这几年达到了GDP的40%多.全国人民一年里创造的财富中消费加净出口只占其中的不到60%，其他都成了储蓄.这么多的储蓄要寻找出路.股票市场充满欺骗和造假，谁都不敢再拿钱去买股票;债权市场的收益率又很低，存银行的利息率比通货膨胀率还低，不但没有收益，还得赔钱，所以就转向了房地产.现在买房的人中有相当高的比例不是为了自己用，而是为了买房保值，甚至是买房投机，准备将来房价上升之后再卖掉.事实上许多已经卖掉的房子并没有住人，还空关着.有人专门研究房价和租价的关系，发现房价上升的同时，租价在下降.这说明空房的比例在上升.

造成买房踊跃的另外一个原因是收入分配差距的扩大.9%的经济增长并不是平均分配给每一个百姓的，其中高收入的人有更快的收入增长，而低收入的人照样没钱.财富的集中使有钱人更有钱.他们的钱没有正常的投资渠道，结果使得买房更为火暴.收入分配常用的指标是∶收入最高的20%的人群中的平均收入，和收入最低的20%的人群中的平均收入，将这二者相比较.我国的比例达到了十倍.而像印度只有4.6，日本只有3.3，德国是4.3.如果我们的收入分配像日本，或者印度那样，就不会有那么多的人，手里有用不完的钱，不得不拿钱争着去买房，去买自己一时用不着，准备空关着的房子.另一方面中低收入的人也不会像现在这么穷，他们中相当一部分人就有了买房能力.这种买房就不是投机用房，而是用来自己居住.这时候的房地产市场就是一个正常的市场.房地产的构成中没有太多的投机用房，大多数是满足住房需要而用.由此可见，我国的房地产市场的畸形发展，是和收入分配的差距过大有密切关系的.

本来房地产的价格是很地区化的，一处火暴别处未必火暴.但是现在我国大中城市的房地产全面火暴.这说明房地产泡沫是全国性的，它是由于宏观方面的原因造成的.这就是上面讲的全国性的高储蓄率,投资渠道不畅，和收入分配不平均三大原因造成的.

如果这个分析不错，那么我们可以估计在什么条件下房地产的泡沫会破裂.首先是储蓄率降低，这种可能性不大，因为储蓄行为与社会保险，人口结构等有关，短期内不会有很大的变化.其次就是金融业改革有重大进展，股票市场恢复正常，或者其他投资渠道畅通，比如可以用人民币买外国公司的股票，或者债券市场得到发展.再就是收入分配倾向更平等，但是收入分配跟政治背景有关，财富的集中是由于权力的集中.政治结构不变，收入分配就很难变化.这些条件不变，房地产的虚假繁荣还会继续下去.原因很简单，有钱人手里的钱没有别的地方去，就会继续买房.所谓房地产泡沫破裂是指房地产的价格直线下降.在目前的情况下，房价不可能直线下降，稍微降一点就会有人争着去买房，房价就被托住了.此外，由于人民币预期还会进一步升值，所以还会有更多的热钱流入中国.如果流入的热钱大量投入房地产，等人民币完成升值以后，这批热钱将从房地产业撤走，这也会导致房地产价格大幅度下降..

高储蓄，投资渠道狭窄，收入分配差距大，这三大原因都不是短时间内能够改变的.现在我国的经济增长率在9%以上，由于收入分配的现状，对高收入的人们而言，他们的收入增长率远远超过9%.财富的快速聚集还会使房地产市场结构进一步扭曲，更多的房子用于投机，因此泡沫将继续发展.最近出台的提高房贷的利息率政策，并不能改变以上三点情况.表面上看，买房的人提高了买房的成本，交易应该减少.但是并没有解决富人手里资金去向的问题，资金最后仍然回到了房地产业.银行并不欢迎房贷利息率的升高，因为银行的资金要寻找出路.房贷算是银行的优质资产，银行迟早会想办法重新把资金引进房地产业，因为没有别的出路.

以上三点原因，如果有任何一项情况改变，房地产泡沫就会破灭.但是破灭的后果是不同的.如果是高储蓄降低，我国的高增长也将大受影响.因为我国的高增长是由高投资支撑的，而高投资主要是由于高储蓄保障的.扩大再生产没有高投资是不行的.如果是投资渠道扩大，资金从房地产业流向其他产业，或者人民币变成硬通货，富人的钱投向国外，可能引起农民工的大量下岗，进而引起社会动乱.与房地产相关的建筑业是吸收农民工的主要行业.如果资金投向其他行业，大多数的农民工未必能够适应别的行业的就业要求.只有纠正贫富差距才是最安全的解决房地产泡沫的办法.贫富差距缩小，结果是投机房减少，而自用房增加.整个房地产业不会萎缩，农民工就业不会减少.许多从事房地产业的业内人士认为，中国的房地产业有广阔的前途.这种估计只有贫富差距减少的条件下才有可能实现.否则必定是目前这种扭曲的房地产结构.开发商造的房以高档房为主，脱离了我国居民收入分配的实际情况.它注定是为富人投机需求准备的，因此它必定依靠泡沫支撑着.