中国房价会大跌吗？

2008年3月10日 星期一

投机客科斯托拉尼（Andre Kostolany）有一句格言：“经济和金融的关系就像是主人和他的狗，狗常常跑在主人前面；但当离开主人有一段距离的时候，它又会跑回来找他的主人。”居住用商品房的价格就是那只狗，房地产供需的基本面就是那位主人。

按照目前的价格水平，中国城市房地产实际价格下降确实已经是“秃子头上的虱子”，势在必然。再继续鼓吹房价大涨，就成了掩耳盗铃。从一线城市数据来看，房价/收入的比率已接近20，房价/月租金的比率已接近300，有效需求——即有购买能力的需求，已经远远跟不上供给总量。至于投资性需求，且不论国家政策在这方面的压迫态势，单从纯粹的经济逻辑来讲，投资性需求最终也必须得到自住需求的支持——因为不论是转手还是出租，地产投资客都需要找到下家才能套现。

但值得重点强调的是，首先，前述所指必然下降的是房地产的“实际”价格，其“名义”价格的下降幅度将会小很多。从国际经验来看，房地产业出现下调最普遍的情况，是房地产名义价格的上涨显著慢于其他消费品价格的上涨，使得房地产实际价格发生相对回落，从而实现向其合理价格的回归。简单地说，在房价基本不变，黄瓜却变成10块钱一根的时候，相对于黄瓜，房价就在下跌了。相比之下，房地产名义价格出现绝对下降的情况，则很少见。

其次，价格调整的过程会比较漫长，不太可能出现“崩盘”这样激烈的形式。类比根据国际经验（见表：历史上房地产价格的大熊市），如果中国房地产的实际价格将下跌30%，那么这个过程大概会持续4到5年。

同时，也有历史数据表明，当股市和房市共同经历“繁荣 --- 萧条”循环的时候，房市通常滞后股市2年左右见顶。如果中国A股市场在2007年中期已经见顶，那么房地产价格可能从2009年开始下降。假设2009-2013年中国的通货膨胀平均水平在3%左右，这意味着在2009-2013年间，房地产名义价格每年下跌仅仅为5.5%。

以上计算可以作为一个帮助理解中国房地产价格趋势的思考框架。在现实中，房地产价格的调整并不是线性的——尤其是在泡沫比较大的时候，往往牛熊转折的第一年跌幅最大（参见图：1997年香港地产价格见顶的经验）。对于切实需要买房的人而言，也许并没有可能、也不需要等到房价最终触底。