房價上漲的動力
突然間發現上班的路上已是滿樹白色和粉紅色的花，叫不上名字，但很是好看，此時方想起春天來了，下了一周的雨，驚蟄那天甚至還打了雷。
在廣州許多年沒有發現如此標準的春天，倒春的寒意，毛毛細雨。昨天早上查詢天氣的時候，發現10點的氣溫只有11度，與春節後一路上升的廣州氣溫形成鮮明的對比。
將房子賣得好與天氣聯繫起來的想法是突然間冒出來的，去年同樣的時節潘石屹似乎有過類似的說法，其言道：北京天氣冷，冷的時候大家都願意躲在家裡，不願意出來看房子，更不用說買房子，因而市場冷淡是可以理解的。
但今年顯然不同，春節後的天氣一直很好，尤其是廣州，甚至氣溫到了30度，而且日日晴天，想來過年的時候一家人快快樂樂的到售樓部去看看房子，中意的話就在節后買上一套，為新的一年圖個想頭，抑或說討個喜，未必不是一件好事情。
現在所擔心的是，天氣不好了，下雨了，氣溫也掉下來了，那麼二月下旬乃至三月的成交還會像節後那樣火爆嗎？
一種很奇特的聯想是，我總是覺得溫總理可能意識到了這一點，所以他會在政府工作報告中著重強調二套房貸的問題。只是覺得詫異的是，總理的政府工作報告似乎是對代表們說的，譬如說，我們知道，許-家印、黃文仔抑或是王健林、胡葆森都是政協代表。
對人民說話的是銀監會主席劉明康，他強調不要曲解溫總理政府工作報告中對放鬆二套房貸的理解，也就是說所謂的二套房貸放鬆依然只是對手裡只有一套房子的購房者說的。也就是說，是對那些把手中的房子賣掉，然後去買另一套房子的人放鬆了，而對手中有房子再去買另一套房子的人並沒有放鬆。
迄今人們依然認為二套政策是2007年下半年市場回落的關鍵節點。但很顯然市場對二套房貸有曲解。
二套房貸導致市場真實回落的核心是在二套 政策公佈之後，銀行系統對按揭貸款的人群進行了資格篩選，亦即是說對按揭貸款客戶本身進行了“信用評級”，並且在此種“信用評級”中添加了一系列的新的標準。
就是這些標準使得一大批人不具備“購房資格”，因而抑制了房地產市場本身的需求，從而導致房地產需求量迅速下降，進而影響市場的信心，帶動房價下滑。
而今天，即便是政府工作報告中強調了放鬆二套 政策，其給予銀行本身的信息依然是有限制的放開需求。
也許許多人認為這是中央政府房地產調控的一向思路：通過調控需求來調控市場！
很顯然，直到二套房貸為止，中央政府認為掌握了一個調控市場需求的有效手段，並將這種信息通過媒體釋放給公眾。
但事實真是如此嗎？事實上，從另一個層面來理解的話，控制市場需求的核心是控制流入市場的資金。
迄今為止，房地產市場對於市場的需求及流動性並未有很明確的信息表述，但恰恰這種信息是最為重要的市場判斷依據。
曾有開發商對我們戲稱他們沒有銀行懂得房地產市場的需求。這是真實的，事實上，銀行對具有購房需求的客戶群體的數據資料遠遠比開發商手中的資料更加詳細，但很可惜，這個數據只有銀行本身知道。
這些數據也許是二套房貸政策的核心依據，而我們一直很懷疑在針對房地產市場需求調控的種種聲音中為何銀監會的態度是如此的保守。
一種理解是銀監會對當前房貸質量的擔憂，而另一種理解是，銀行不但知道符合房地產市場需求的客戶信息，他們甚至知道客戶有多少錢，甚至知道他們手中的錢的質量——他們多少錢是安全的，多少錢是不安全的，亦即客戶的資產安全性有詳細的資料可以進行評估。
也即是說，銀行本身對市場流動性的觀察比任何一個房地產市場的專家和房地產開發商都更有權威性。
這才是問題的核心。銀行考察的應該是即將進入房地產市場的按揭貸款質量，而非已進入房地產市場的按揭貸款的質量。銀監會透入的信息無非是允許市場一部分安全的信貸客戶進入房地產市場，這種優良的信貸客戶在溫總理的政府工作報告中定義為“第二套普通自住房購買者”。
對於概念的的定義並不重要，重要的是銀行會允許怎樣的客戶進入市場？但另一個問題是，有質量的客戶是否會進入市場？
在大多數銀行的評估中，很顯然那些有多套住房，並希望繼續投資的購房者的資產安全性更高。而那些不需要通過銀行借貸就能直接購買多套住房的購房者顯然是開發商所喜愛的客戶。
但問題是這些客戶是否進入市場抑或說準備進入市場呢？於是問題在於，在當前的市場條件之下，房地產市場的資金流動並非完全可以由銀行系統決定，房地產資產價格方才是衡量那些更優質，更具安全性的資金是否進入的關鍵，也即投資性需求是衡量市場流動性的關鍵。
需要正常對待的是，在任何時候，房地產市場需要允許部分投資性需求的進入，但要拒絕投資性需求的氾濫。需要理解的是，自住需求恰恰可能是房地產金融市場最不穩定的因素，因為通過銀行貸款買房的首次置業者的收入的保障比多次置業者的收入保障更差。
但在眾多的調查當中，當前市場並未有投資性需求井噴的現象。可以理解的是，投資性需求對經濟環境的要求更高，而當前中國的經濟環境遠未達到讓投資需求進入市場要求。
也就是說，當前大規模推動房價上漲的因素並不存在！另一種理解則在於以自住性需求的剛性需求往往更為脆弱，原因是，當房地產市場價格達到一定水平的時候，到剛性需求無法接受時，市場成交量旋即萎縮。市場不得不進行新一輪的調整。這是當前房地產市場的尷尬所在。
市場回暖！很美好的理解，但真是這樣的嗎？房地產市場也許就像廣州的天氣一樣奇怪……
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