減負新政託不起美國房市

減負新政託不起美國房市
當地時間3月4日，美國政府公佈了住房救援計劃的具體內容，該方案將對因高房貸而陷入困境的約900萬戶美國家庭提供援助，具體措施將迅速生效。但是，由於房屋價值面臨縮水，以及失業率攀升令低收入群體住房無保證，使得該方案仍存在不小的爭議。

救援方針就是要降低月還款和允許再融資。政府規定，貸款商首先要降低按揭貸款的月還款額，然後藉款人的月還款額不能超過他們月收入的38%。政府承諾還將加大投入，力爭讓月支付金比例降至31%。

具體措施是降低房貸利率和現金刺激借貸雙方計劃。該計劃只能通過降低還貸利率至2%，延長抵押期限或者降低基準準備金等手段達到。調整後的還款額將在5年內保持不變，貸款利率上限將在貸款存續期內受到限制；貸款利率可在5年後逐步提高，每年可上調1%，直至達到與按揭貸款調整時一致的水平。住房救援方案將至少令400萬住戶受益，預計最高耗資可達到2750億美元。

房產問題攸關全局。美國此次金融危機源於美國房地產市場泡沫，而住房市場關係到能否穩定金融市場、增加就業和振興企業的方方面面。美國財政部長蓋特納在當天發表的聲明中指出，政府將加快行動使房貸降至購房者可以承受的水平，遏制住房市場對其他部門的影響。

新計劃最大的改變是如何用簡單的公式計算月支付問題。過去，銀行只關注如何先幫助方還清欠貸，忽略了現行的按月還款金。據美國監管部門說，由於還款脫節問題嚴重，超過40%的欠款者因資金青黃不接，被迫選擇違約。在新計劃下，重新組合房貸的措施，可以順利讓還款額控制在月收入的31%。包括車輛和信用卡的貸款債務，每月支付總額都不會超過稅前收入的55%。

與之前的住房救援草案相比，那些不能按月還款、且欠款高過了房子本身價值的借款者，如果他們的第一次房貸不超過他們房屋價值的105%，新計劃下可以允許再融資。而之前，國家只允許那些欠款佔房屋價值20%的房主再融資。

百密一疏。儘管該方案詳細描述了政府救援措施的具體內容，但依然在細節上存在漏洞。房屋價值面臨縮水就是一個問題。對此，財政部提供了100億美元的再融資保證金，但相對於大量縮水的房價來說可能只是杯水車薪。

此外，房屋價值負資產者很難得到新計劃幫助。據美國穆迪公司的統計，目前27％的房屋實際價值低於購房者的住房貸款額。據估計，如果這種狀況持續下去，2012年前將有16％的美國房主因無力還貸而失去房屋。奧巴馬新計劃顯然沒有顧及到所有陷入困境的者。惟一能保證的是房地美和房利美的老客戶絕對會從新計劃中受惠。

新計劃還漏了誰？雖然奧巴馬保證要幫助900萬個家庭解決住房抵押的相關問題。但新計劃顯然沒提及如何救助零收入者和低收入者，例如新近被解僱或降薪的員工。花旗銀行3月3日曾表示，在未來３個月內，還要對失去房屋的員工實行降薪計劃，而且其他銀行也會跟隨這個路線。

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