一篇關於貸款利率七折的文章
將近一個月，賈小萬(化名)與銀行家之間的拉鋸戰還沒有結束。
自2008年10月底央行公佈首套普通自住住房的房貸利率下限從原來基準利率下浮15%。
調整為下浮30%後，作為銀行近3萬億元個人餘額的存量客戶之一，賈小萬一直盼望著每個月能省下200元利息。
但為他服務的那家股份制銀行態度曖昧，接聽電話的個貸部經理含糊其辭，一邊說政策未定，一邊強調“調整是有條件的”，比如貸款金額在50萬以上的客戶才可能享受7折利率優惠，而賈小萬隻有20多萬貸款。
轉眼到了元旦，在被耐心崩潰的太太大罵一頓後，賈小萬痛定思痛，決心“換銀行”。
但他繼續碰壁。他開始明白，無論哪家銀行，所有“讓利”都要以相應的獲利作為補償。
“條件是辦10張信用卡”
賈小萬是典型的白領，月薪1萬元左右，兩年前在某小區買了房子，每月拿出工資的一部分還房貸。
去年10月的房貸新政給了賈小萬不少期望。但直到12月，銀行才明確了首次貸款的客戶可以享受7折優惠，而對於他這樣的已貸款客戶，則一直沒有明確。
賈小萬第一次諮詢銀行的個貸經理時，對方的話給他潑了盆涼水：“具體政策正在製定，不過如果房貸金額少於50萬元，基本上沒有希望，就算是50萬以上的，也不一定能全部按照7折執行，可能是7.5折，或者8折。”
直到元旦，銀行還是沒鬆口，只是讓符合條件的業主去銀行登記，而針對“50萬以下”的政策仍然是鐵板一塊。
失望的賈小萬開始打聽其他銀行的情況，這一打聽，他才知道各銀行存在很大區別。
他的幾位同事在民生銀行、招行的房貸雖然也在30萬以下，但卻已獲得了7折優惠。這些銀行似乎非常爽快。
而另一些銀行則開出許多附加條件，比如賈小萬一個從銀行的朋友被告知，只要符合4項條件中的一條就可以申請7折。這4項條件是：1、貸款超過30萬(商業的)；2、VIP客戶(比如存款超過30萬)；3、理財產品購買超過30萬；4、綜合資產超過30萬。
另一個朋友的遭遇是，銀行的人告訴他，可以申請優惠，條件是“幫銀行辦10張信用卡”。
四大國有銀行在房貸上市場佔有率最高，影響最大，但除農行外一直態度未明，他們告訴客戶，政策還在製定中，請等待“通知”。
賈小萬因此突然提高了對農行的好感，這家銀行最早公佈30萬以上的貸款在系統裡就自動調整了利率，賈小萬身邊從農行貸款的朋友早早就享受到了利率優惠，因此洋洋得意。
賈小萬所不知道的是，另一位從農行貸款的客戶因為金額在30萬以下，系統沒有自動調整，因此與銀行開始了艱苦的談判。
“客戶經理讓我們搞個幾十萬的存款過去，才給我們調整，但是我有個朋友在銀行內部找了熟人，不用存款就享受7折了。” 12月31日，這位客戶對本報記者抱怨說。
直到元旦後，其他國有大行才明確對存量客戶可以實行7折優惠。一家國有大行的高管說，他們並不按照貸款金額來設立門檻。
不過，當建行客戶陳蕾(化名)興沖衝跑到某支行辦理時，客戶經理卻告訴她，由於她在某個月沒有及時扣款，信用記錄已被破壞，不能享受優惠。
“我們的工資卡不是建行的，所以有一個月沒有及時扣款，就晚了一兩天，竟然就沒優惠了。”陳蕾只好回家向先生髮了一通脾氣。
在打聽過一圈後，賈小萬逐漸明白，即使是給7折優惠，銀行也留了一手。有的銀行在調整利率的同時提高了提前還款的成本，比如說有“3/2/1”的懲罰措施，即不滿一年提前還款的，收提前還款本金的3%作為補償金，滿一年不滿2年的收取2%，滿兩年不滿三年提前還款的收取1%。
銀行家們的金算盤
儘管如此，賈小萬還是決定拋棄他現在的銀行，“銀行那麼多，他們總要搶客戶的。”
他想得也沒錯。在利率大一統的年代，像賈小萬這樣的房貸客戶很少有選擇意識。如今，一些中小銀行在更積極地通過轉按揭爭奪客戶。
深圳平安銀行一位客戶經理在賈小萬的小區論壇裡宣傳，針對前幾年買房的業主,只需滿足三個條件即可按基準利率下浮30%
宣傳語裡還強調：“辦轉按揭手續不復雜，但要提供正規收入證明和銀行工資卡流水帳單等讓銀行審批，請不要嫌煩瑣。”
賈小萬動了心，但當他第一次諮詢招行的一位客戶經理時，對方態度似乎並不熱情，只是建議他等他的貸款行政策完全明確時再說，似乎是婉拒。
第二次，賈小萬問了深發展，結果對方殺出“一刀”，一旦轉過去，就要把公積金貸款也全部轉成商業貸款。
賈小萬有20多萬商業貸款，同時也有30多萬公積金貸款，雖然降息後，公積金貸款利率與商業貸款利率差別很小，但他總覺得長期來看，公積金貸款利率肯定要大大低於商業貸款。真的轉的話，他感覺有些虧。
但是整個市場似乎已達成共同的遊戲規則：如果轉按揭，貸款金額比較小的，必須把公積金貸款轉成商業貸款。
不過，賈小萬所在小區的另一位業主的商業貸款達到50萬，公積金僅10萬，他們的貸款行只允諾給他利率7.5折優惠，因此他準備把貸款轉移到農行，該行給予7折優惠，雖然也要把貸款全部轉成商業貸款，但這位業主覺得划算。
而走也不是、不走也不是的賈小萬有些茫然。
銀行當然有著自己的金算盤。
“我們搶得比較多的是多套房或者金額比較大的貸款，而貸款30萬以下的客戶，搶到了也無利可圖。”一家股份制銀行的個貸部總經理向本報記者介紹說，因為轉按揭過程中銀行要請擔保公司來操作，需要支付擔保公司大約千分之三到千分之四的擔保費，不僅如此，複雜的程序需要銀行人工操作，人力成本很高，因此，對於搶小客戶，對銀行的來說僅僅是花錢賺吆喝，增加客戶，看以後是否能交叉銷售，增加收入。
“而對於公積金貸款來說，銀行一筆就收到幾塊錢，少得可憐，因此我們原則上只能要求轉過來的客戶把公積金貸款轉成了商業貸款。”這位個貸部經理說。
利率市場化的口子
賈小萬隻是中國眾多存量房貸客戶中的一員，這樣的博弈剛剛開始。
對於銀行來說，這是一個兩難的選擇。此次房貸新政，也是央行有意放開利率市場化的試點，而對存量房實行7折，直接的影響就是銀行利潤受損。
銀行在讓利，毫無疑問對2009年個貸的盈利影響很大。四大國有大行中房貸餘額最少的銀行大約有200多億，最多的有600多億，而從8.5折調整為7折後，相當於每100億損失1億元左右。 “但是總行給我們的利潤指標不會減少，損失幾個億，要通過其它方式彌補。”上述國有大行上海分行高管說。
不過，這位高管認為，未來利率市場化是一個趨勢，銀行必須要承擔陣痛。給了存量客戶讓利，同時就要通過吸收增量來做大規模，彌補損失。
最後，該分行在2008年年底前獲得總行授權，實行優惠方案
獲得授權後，1月4日一大早7點鐘，分行就開會佈置實施方案。這一天，這位分行高管還前往分支行網點幫助員工與客戶溝通。
但對於擁有幾十萬房貸客戶的銀行來說，是批量調整還是讓客戶申請分別調整，是所有客戶調整還是一部分調整，如何在讓利的同時增加收入，這些都是難題。
農行上海分行是國有行中最早調整利率的，其中原因是農總行迫於上市壓力，必須做大個貸規模，因此也是唯一一個30萬以上貸款就批量調整，不再需要客戶申請的。
但批量調整可能有兩個問題，一是貸款的合同中如果沒有更改，就存在法律瑕疵，二是如果明確是30萬以上才能自動調整，有嫌貧愛富之嫌。
而目前他們選擇的方式是，調整的對象主要是符合央行要求，主要設定三個條件，比如首次利用貸款，包括已結清原來貸款的第二套房等；購買改善型住房，即使是第一套房，但人均居住面積低於當地平均水平的。第三則是購買普通性住房。
在操作上，原來審批時對客戶實行利率8.5折扣的，絕大部分符合上述條件的都可以調整為享受7折優惠。
而通知的方式有兩種，有些貸款金額比較大的同時是理財業務的簽約客戶，那麼理財經理就會電話通知，比較方便。而另外一些客戶則會通過信函通知，爭取在1月20日前通知到客戶。
而對於賈小萬和他朋友所遭遇的那些附加條件，這位高管說，理論上只要符合上述三條標準，都可以享受優惠。不過，此時客戶經理肯定抓住機會對客戶進行交叉銷售，爭取使其成為優質客戶。
而一家銀行支行的員工說，優質與否的標準是由支行來確定，比如說，要讓客戶辦卡或者拉存款，因此市場上看起來各種條件五花八門。
“未來利率市場化是一個趨勢，銀行必須要承擔陣痛。”上述高管說，此次房貸新政，也是央行有意放開利率市場化的試點，銀行雖然給存量客戶讓了利，但同時也可以通過吸收增量來做大規模，彌補損失。
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