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2008-12-21 20:01:57
九千億經濟適用房巨單砸向何處？
中央為抵禦國際金融風暴對中國經濟造成的負面影響，在出台的一系列政策中，其中對房地產行業來講，從2009年開始中央每年以3000億巨額投資搞保障型住房建設，共計總投資達9000億元，其中還不包括各地方政府對保障型住房的投資。從正面效應來講，當然體現政府對弱勢群體的關注，但問題是真的9000億砸下去了，最終會有一個什麼樣的結果？對整個房地產市場會起到什麼樣的格局變化？對完全商品房市場是一個擠出效應還是一個互補優勢？恐怕很少有人研究，本人就這個問題談些看法。
這次受世界金融海嘯衝擊的，首當其衝是廣東省東莞一帶，據媒體報導有幾千家企業受其影響，或倒閉或停產。在救不救這些企業問題上，廣東省委書記汪洋一再強調：政府不盲目救落後生產力，並稱：金融海嘯壓力催不垮廣東，企業必須加快產業升級與轉型才是唯一出路。近日，溫家寶總理三下廣東考察企業，自稱是為中小企業打氣、鼓勁，鼓勵企業自主創新。顯然，溫總理和汪洋在對待這個問題上看法並不一致，主要是兩人的位置不同，思考問題的出發點自然就不一樣。從道理上講，汪洋講的是對的，但問題是幾十萬為此而失業的大軍主要來自於安徽、湖南、江西等內地城市，並非廣東籍人員，而總理是從穩定大局出發，更看重於全國總體的安定情況，從政治上看，穩定更重要，也就是說有些理論上正確的東西在實踐上未必能行得通。最近万科董事長王石在一次論壇上，也講了與汪洋同一道理的話：政府沒有必要去救發展商，市場淘汰與破產是很正常的事。但如果從建設部或更高的層面看，要考慮問題也肯定不會如此簡單。經濟適用房的存在與發展，與上面講的例子有很類似的道理，從房地產基本理論來講，按房產屬性來劃分，只有廉租屋和商品房兩類，但由於我們以前欠賬甚多，近年來房價又上升幅度過快，兩個極端之間反差太大，因此在不得已的情況下，搞了一個不倫不類的經濟適用房（各地還搞出一些如：限價房、準商品房等稀奇古怪的概念）。出發點是想解決一些既不夠住廉租屋的標準，又買不起商品房的所謂“夾心層”人群，從前幾年已經搞得經濟適用房來看，效果並不很理想，主要問題是兩個：一個是出現開“大奔”車的人來買經濟適用房；把國家對經濟適用房讓利優惠又轉移到有錢人的身上去了；另一個問題是經濟適用房造好後無人購買，主要原因是選址偏僻、生活成本過大，實際的效果和經濟適用房建設的初衷並不一致。最近我看到經濟學家茅于軾老先生勸年輕人別買經濟適用房，說對社會發展沒有好處，但茅于軾老先生的道理講錯了，他認為50萬元成本的經濟適用房政府以30萬元賣給消費者，非但沒有創造價值，而且對社會進步起到阻礙作用，其實他老人家理解錯了，經濟適用房只是政府在免去一些相應配套稅費後，是政府通過招標方式委託發展商建造，發展商有5％左右的微利，因此經適用房的主要問題不是在於是否虧本買賣，是在於以下幾個問題沒有很好解決：
1、經濟適用房至今定位不清。
政府如果在今後幾年要大量建設經濟適用房的話，對於特定的消費對像如果含糊不清的話，那就重新回到以前計劃經濟年代，但問題是我國今日消費者的結算體系仍然是以貨幣結算為主、信用結算為輔的機制。只要有貨幣結算，相當人群的灰色收入你就無法統計，所以要選定經濟適用房的購買對象，你只能以職業來劃分，但職業只能是粗線條劃分，同一個職業收入相差幾倍、十幾倍的甚多，至今沒有找到一個合理的劃分方法。
2、經濟適用房的兩大難題：選址與價格。
以上問題是實踐中已經暴露出來、沒有得到一個很好解決的方案，其中的深層次原因，在選址較偏僻的經濟適用房，即使政府解決了各類配套和交通問題以後，而這部分的居住群體決定了他們的職業在市區為主，遙遠的路途和他們的生活成本又構成一對新的矛盾，如果在離市中心較近的地塊建造經濟適用房，如果容積率沒有一個較大突破的話，高昂的成本又和經濟適用房的價格相違背的。
3、在以上兩個問題沒有很好解決之前，盲目擴大經濟適用房的覆蓋面會對商品房市場造成打擊。
中國的房地產市場中的一些要素都是相關聯的，如：廉建設的主要資金來源於土地出讓金，而保障型住宅建設用地與商品房建設住宅用地也有嚴格的比例關係，經濟適用房建設的盲目擴大會使得原來應該購買商品房的消費者也被納入經濟適用房的覆蓋面，無疑對商品房市場會有一個嚴重的擠壓效應，使目前觀望氣氛凝重的房地產市場更加雪上加霜，如上海市在環線外旁的經濟適用房與商品房的價格差距已經不大了，所以政府投入9000億巨單建造經濟適用房同時，除了在宏觀上把握好經濟適用房和商品房的“度”之外，從理論與實踐上有兩個方面應予重點考慮：
1、把經濟適用房統一納入廉範疇，只採用租賃的辦法來解決不同層面人群的住房問題。
A、對處於最低生活線的人群仍然按照目前的辦法，政府逐步擴大廉租屋中的實物體系配租比例，這部分人群承擔廉租屋租金中的10％左右租金，其余政府補貼，並逐步根據實際情況擴大覆蓋面。
B、對超出這部分最低收入的，可根據每個城市製定的標準申請租賃經濟適用房，其租賃價格一般是經濟適用房成本的40～50年的折舊費用，這樣做的最大好處是租金低廉，較低收入者能承受，對剛工作的青年有一個住房緩衝期，並且不必設定什麼人為的退出機制與交易年限，因為經濟適用房的面積較小，當他賺了錢以後，人的自身本能會使他退出租賃的經濟適用房，而向商品房市場過渡，而其退出的經濟適用房又成了下一輪新的需求者所受用的房屋，這樣一來，對經濟適用房的投入有一個“臨界點”可以測算，並可以長期循環使用，同時也間接地支持商品房市場的良性發展。
2、政府在建設經濟適用房應該和建設廉的思想一樣，首先要有“虧本”的概念，經濟適用房和商品房市場實際上是互動的兩個市場，通過廉租屋（包括經濟適用房）的建設從而使商品房市場穩定、健康、均衡發展，政府通過逐年收入的土地出讓金、稅收等費用，反過來又可以支持廉租屋的建設力度，這個體系理順以後，每年逐步擴大覆蓋範圍，即使人們已住到經濟適用房中，中國人的傳統文化屬性仍然會使他想方設法增加貨幣積累一直到購買商品房。
