什么才是中国房价持续上涨的真正原因？
20年来，中国大城市的房价何以持续上涨？中国房地产的相关制度和政策，是否应该做系统性重估？国人又要如何走出被房价焦虑所牵引的社会情绪……
近日，《经济观察报》就这一系列问题专访了中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成。正文之前，先分享几个要点：
房价高，并不是土地不够的问题。
中国房地产没有周期。
一线城市住宅几乎没有库存。
应坚持供需调控相结合，单一的需求调控只会使人们的预期越调越高。
通过稳地价来稳房价。
在抑制房价上涨的同时，通过长期的收入涨幅超过房价涨幅，不断缩小房价收入比，这是我国房地产调控唯一可选择的道路，也将创造房地产平稳发展的历史奇迹。
中欧国际工商学院经济学与金融学教授
中国人民银行调查统计司原司长
1/ 房价不断上涨，与地价有直接关系
Q：为什么中国房价20多年来持续上涨？
A：严格意义上讲，中国的房地产市场化是从「98房改」开始的。在此以前，都是单位分房。当然，「98房改」也有一个过程，有的地区早一点，有的晚一点。
「98房改」后，房价最早开始涨的是上海，大概从2000年开始，一直平稳上涨，中间也有短期波动。
北京比上海晚涨5年，大概2005年左右开始涨，但价格一下子就涨上来了，几年之内几乎翻了一倍。这与它晚涨、同时大家已经看到这个趋势都去买房有关。
因为产业发展、人口迁徙，以及医疗、教育、养老条件比较好，一二线城市尤其是一线核心城市，这些年房价都涨得比较高。
像上海这样的城市，产业结构比较齐全，服务业占GDP的比重超过70%；尤其是这次疫情以来，它在教育、医疗、安全、公共设施各方面的优势大家都看到了。
所以，上海楼市吸引的不单单是上海的购买力，而且是全国的购买力，导致上海的房价始终在涨。
上海2500万常住人口，土地面积6340平方公里，其中包括按要求不能做开发的1000多平方公里的崇明岛；深圳1700多万常住人口，土地面积不到2000平方公里，土地太少；北京16000多平方公里，仅平原部分就跟整个上海差不多，但常住人口比上海少300多万。
所以总体讲，北京房价高，并不是土地的问题——我们总说土地不够，实际上不是——而是土地制度、政策的问题。
包括中国香港，也有很多土地没有开发利用。我们的土地拍卖制度，是学香港的，香港学英国，价高者得，地价越拍越高，房价自然不断上涨。
中国房地产这20多年的发展，我不大赞成用所谓的房地产周期来描述。
所谓周期，就是繁荣、衰退、萧条、复苏的完整过程，整个周期可能是八年、十年，短的也要五年、六年。
全世界房地产市场都有周期，但中国房地产没有周期。从全国看，20多年来都没有。
中国的房价比较奇特，大多数城市一直在波动上升；房价平稳或下跌的时候比较少，而且下跌时间短、跌的幅度小，并且下跌后报复性上涨很快。
为什么20多年来中国房地产始终在涨价，到现在还在涨？一个重要原因是，没有做到供需调控相结合，而是以需求调控为主、供给调控为辅，甚至不怎么重视调控供给，城市人口增加很多，而土地供应增加较少。
长期以来，我国房地产市场侧重于需求调控，但长期效果并不明显——需求调控的效果主要在于短期，供给调控则更加侧重于中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。
公众对房价的预期，是决定房价的一个重要因素。所以，我一直呼吁要稳定房价预期。
现在国家房地产调控的政策，可以概括为两句话：「房住不炒」「稳地价、稳房价、稳预期」。
稳房价就要稳地价，因为房价里相当大的部分是地价——2015年后，大城市土地成本占住房价格的比例平均为40%；在房价上涨中，预期也起很大的作用。
Q：既然北京、上海这些房价高的城市不缺土地，为什么不增加住宅土地供应？
A：土地供给有住宅土地供给、工商业土地供给，中国的住宅土地供应占比在主要国家当中是最低的。2016年，我国一线城市居住用地占城市建设用地面积的比例平均约为27%，而纽约则超过40%。
我国城市土地大量供应在什么地方？商业和工业。在提出「去库存」战略时，我国商品住宅的去化周期约为4.4个月（按照2013-2017年商品住宅年均销售规模12.31亿平方米测算），目前约为1.7个月。
目前，一线城市住宅几乎没有库存，新房都需要摇号排队，出来就卖掉。
而商办用房库存高企——上海的商办用房去化周期高达110个月左右；北京、深圳相对低一点，但也是30个月、50个月上下。
我国一线城市不合理的土地供应结构，造成了商业用房销售的巨大压力。城市用地结构有待改善。
这样的情况与地方政府的GDP考核有密切关系。商业用地、工业用地，会带来持续的税收收入和GDP增长。
我国现在还没房产税——哪怕上海在试点房产税，也收效甚微。因为有很多制度上的规定，每年收不了多少税，与土地出让收入完全无法相比。
所以，最近十多年，房地产供需调控相结合不够，土地供应不够，而需求不停增长。
并且，单一的需求调控只能使人们的预期越调越高，本来
所以，最近十多年，房地产供需调控相结合不够，土地供应不够，而需求不停增长。
并且，单一的需求调控只能使人们的预期越调越高，本来不买的现在也买了，本来可以明年买、后年买的，今年也买了——因为怕新的调控政策又会下来。
目前，政策上已向供需调控相结合转变：一方面在需求端通过各种手段严厉调控；另一方面，在供给端增加土地供应。
今年《政府工作报告》对房地产供给调控是历次政府工作报告中最突出的：「保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。」
2/ 不能通过收紧货币，来抑制房价上涨
Q：对于中国房价高的归因中，长期存在的一个声音是，投机、炒房者推高了房价，且大量房屋空置，调控政策也往往针对的是需求。就您的研究来看，中国房市中投机/投资比重究竟占多高？
A：我们在今年新出版的《房地产与中国经济》一书中，对投资需求有专门的研究。
首先引用2018年12月21日中国家庭金融调查与研究中心公布的《2017年中国城镇住房空置分析》的调研数据来做估计测算，2017年全国住房空置率为21.4%，较2011年提高了3个百分点。
从不同级别城市来看，一线城市住房空置率呈现下降趋势，2017年为16.8%，较2011年下降了1.1个百分点；二线城市和三四线城市均呈现上涨趋势，2017年二者的空置率分别为22.2%和21.8%，较2011年分别提高了4.4和2.8个百分点（见下图）。
另外，我们从居民资产配置的角度，测算出全国的投资比例约为9.91%。这两种统计口径存在缺口，主要原因是居民的改善用房（非投资）中也存在空置的情况。
对房地产来说，投资和投机是很难分开的。
超配房地产是中国家庭的一大特色。这有两个原因：一是我们投资渠道匮乏；二是和中国的传统文化有关，都希望居有定所，不少家庭还拥有两套及以上住房，这是观念问题。
Q：关于房地产价格持续上涨，还有个经常被提及的观点是，将其归因于货币发行过多。但您在《房地产与中国经济》中给出的解释是：货币发行量是房价上涨的必要条件，但不是充分条件。
A：货币数量影响所有商品的价格。货币一旦发行，流向并不确定。实际情况是，目前物价指数CPI并不高。
特定商品的价格贵，主要是该商品的供求关系引起的，房地产价格也是这样的。
我分析过中国货币发行的历史，也分析过很多城市的房价，中国广义货币供应量M2增速较高的时期，不一定是房价上涨最快的时候。
举个例子：我国去年3月后M2增速都在10%以上，现在降低到8.3%。但一年前房价是平稳的，而最近房价上涨较快，这主要是房地产的供求关系失衡导致的。
再举个例子，同一城市房价分化加剧。以上海为例，2020年，黄浦区以均价15万/平方米位居各区榜首，青浦区等外环外区域均价则在3万-6万元上下；2015年房价大幅上涨前，两个区域的均价分别在5万和2万上下。
目前，有些城市的房价还在下跌。显然，这不是货币发行造成的。
所以，不能通过收紧货币来抑制房价上涨。收缩货币供应反而会伤及中小企业。
有关监管部门现在出台一系列政策，严防资金违规流入房地产，这是比较有效的宏观审慎管理政策。总之，只有供需调控相结合，才能抑制房地产价格的快速上升。
3/ 通过「拐点」的方式，把房价打压下去并不可取
Q：谈到增加住宅土地供应，除了要考虑城市是否有土地，还受制于城市功能定位和总体规划，所以能否真正增加土地供应，似乎是个很复杂的事？
A：过去十几年，供地的方法是拍卖，价高者得，所以土地价格越拍越高，「地王」频现。
2月26日，自然资源部有关负责人表示，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，全年供地将不超过3次。该政策的主要目的是，通过稳地价来稳房价。
上海最近发布第一批52块住宅用地集中出让公告，新竞价规则主要是：在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价、中止价和最高报价。
报价低于中止价时，为价高者得；若高于中止价，进入一次性书面报价环节，一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。
本批次商品住宅用地最高报价一般限定在起始价的110%。这就使得以后「地王」很难出现，也是对地价的一种限制。这一措施可能有效，我多年前就提出过类似的方法。
Q：2017年住建部和国土部出过一条有关住宅土地供应的政策：住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，要合理增加住宅用地特别是普通商品住宅用地供应规模。
A：这是对的。这又涉及三四线城市的房价。
江苏、浙江两省，由于中小房企在一线城市拿地困难，都到三四线城市去拿地，导致地价大幅上涨，这会引起这些地方半年、一年以后房价上涨，从而妨碍整个长三角一体化进程。
长三角是我国布局工业最好的地方之一，地价推涨，工业成本就会上升。
未来土地的出让，应该与该城市的人口、产业、商业等指标挂钩，并且做动态的调整和监测。
在人口流入的城市，应该加大土地的供应，尤其是居住用地的供应；在人口流出的城市，应该减少居住用地的供应。并且，居住用地指标可以在全国范围内调整。
目前，各地均设置自己的土地「红线」，在一定程度限制了政府土地调控的空间，地方政府也缺乏跨区域协调土地资源的能力，因此，需要更高一级的部门在全国范围内来协调。
Q：地方政府如此高度依赖土地出让金收入，有多大动力和意愿降地价？
A：《房地产与中国经济》这本书论证了地价上涨带动房价上涨这一因果关系，如果地价持续上涨，势必导致房价越来越高。
同时，从房价与实体经济协调发展的角度来看，房价上涨1%会带动工资水平上涨0.07%，工业企业的利润会下降0.01%，居民消费下降0.05%。
地价持续上涨会导致房价的持续上升，实体企业的利润空间越来越小，居民消费也受到挤压，因此，实体经济会陷入困境，这是土地财政不可持续的原因。
Q：前不久刚宣布的土地出让金由税务部门代收，这个举措是什么信号？对房价会有影响吗？
A：目前看，该政策目的在于规范土地出让金管理。要害在于，土地出让金究竟归谁。
土地出让金本来是自然资源部门负责征收，现在集中归口税务部门征收，但土地出让金仍留在地方，并不是上交给中央。
作一假设：如果土地出让金上交中央，或者中央地方分成，影响将是很大的。
现在地方政府隐性债务严重，中央不会釜底抽薪。而且，如果地方政府只能支配一定比例的土地出让金，部分城市有可能进一步做大土地出让金规模，依然摆脱不了对土地财政的依赖。
土地出让金改由税务部门征收，将使土地出让金征收过程更规范、公开、透明，这与为房地产税做准备是两回事。
房地产市场不会像某些媒体解读的那样发生巨变，这一新举措是政府部门改革的问题，而不是房地产业的问题。
Q：这一系列政策之下，什么时候才有可能会出现您期待的真正稳住预期的拐点？
A：通过「拐点」的方式把房价打压下去，并不可取。
正确的方法应该是，在控制房价的同时，通过发展经济，不断提高居民收入水平，使得居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，通过「挤泡沫」而非「刺破泡沫」的方式，从根本上解决我国房价过高的问题，避免美国、日本和我国香港曾经发生的房价暴跌式调整。
这是我国房地产调控唯一可选择的道路，也将创造房地产平稳发展的历史奇迹。
4/ 「躺平」与高房价有直接关系
Q：你刚才提到，上海的房地产税试点并没征到多少税，原因是什么？你认为征收房地产税会有哪些影响？能否取代土地财政？是否会如大家的预期那样控制甚至降低房价？
A：房地产税从提出立法议案到审议立法案，其间还要表决和通过立法案，到公布法律，再到整体落地施行，仍然需要较长时间。
目前，还不具备全面实施房地产税的条件。
房地产税出台前，还需要解决五个方面的问题：
第一、要合理处理70年土地产权的问题；
第二、要解决全国房屋的实名登记和信息联网问题；
第三、要解决不同产权属性房屋的征税问题，比如，房改房、军产房、共有产权房及小产权房等；
第四、要解决征税前后，土地价格怎么过渡的问题；
第五、要解决不同城市税基和税率的问题。
目前，我国仍然处于房地产税的城市试点阶段。从上海和重庆模式来看，房地产税不管对于财政的贡献，还是对于房价的控制，效果都一般。
第一，上海房地产税率较低，0.4%～0.6%。比较美国的房地产税，税率最高超过2%。第二，上海从2012年开始征房地产税，但不溯及既往。第三，征收房地产税时有很多豁免，例如首套房无论面积大小，都不征房地产税。
可见，目前还不具备房地产税取代土地财政的条件。
看待房地产与经济的关系，一定要一分为二：
一方面，房地产业在经济增长中仍然发挥着重要的作用。
去年初由于疫情影响，房地产投资和销售都受到冲击，但随后房地产投资和销售额均逐月改善。对比基建、制造业等投资，房地产投资具有很强的韧性，仍然发挥着稳定经济的作用。
另一方面，也要看到高房价的危害性。
第一，高房价会削弱经济发展潜力。因为所有的经济活动都需要土地配套，地价上涨成本就上升。而且，高房价会提高包括人力资源成本在内的所有发展成本。第二，如果资源集中在房地产业，就有可能造成产业空心化。第三，高房价导致贫富差距扩大，成为社会问题。
现在有句流行语叫「躺平」。「躺平」与高房价有直接的关系。
如果房价较低，或者比较平稳，年轻人会有信心去奋斗，可能就不存在「躺平」问题。
长期当中，房价的涨幅要低于人均收入涨幅。所以，一定要坚持中央的政策——「稳房价、稳地价、稳预期」「房住不炒」。
在这次疫情刚刚开始的时候，我写过文章，提出不能再用房地产来拉动短期经济增长。这次疫情冲击下，我国经济出现几十年来罕见的季度负增长，但是政府并没有用房地产拉动经济。
「坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段」，是从房地产与经济协调发展的角度来定位的。
当前我国房地产调控政策的基调和方向是正确的，但是需要时间去消化和解决过去20多年房地产市场积累的问题，在坚持调控的同时，集中精力发展实体经济。在坚持房地产调控的同时，不断提高人民收入水平，我国房地产市场也会健康持续发展。
