[一房两卖案例]预告登记逼停“一房两卖”

预告登记逼停“一房两卖”

2007年10月02日09:27  来源：北京青年报

　　《物权法》中规定的预告登记制度使买房人掌握了维护自身合法权利的主动权———

　　10月1日起，《物权法》开始正式实施。这部惠及千家万户民生的法典，将对我们的生活带来哪些改变？从昨日起，本报推出“法官案解物权法”系列报道，请北京市第一中级人民法院的法官，结合现实中与群众生活关系密切的具体案例，解读《物权法》实施后将会带来的变化。

　　“一房两卖”是过去开发商和二手房主为提高自己的获利空间，而不惜损害买房人利益的惯用手段，法律（司法解释除外）上也因为没有条款限制而束手无策。而《物权法》实施之后，“一房两卖”将因为预告登记的明确规定被亮红灯。

　　■现实案例

　　两个月前，李先生趁着房价上涨之机将单位分配的福利住房以54万的价格通过中介公司卖给王女士，但未办理房产过户手续，由中介公司收取了王女士的定金2 万元。没想到时隔两个月，房价又上涨了两成，有人愿意出价65万购买李先生的房子。李先生于是将房子卖给了出价65万的第三人，并办理了过户手续。王女士遂以李先生违约为由，起诉到法院。

　　■法官解案

　　《物权法》实施之前，法院认为李先生和王女士签订的买卖合同有效，李先生没有交房构成违约，但是因为李先生已经将房屋卖给了第三人且已经办理了过户手续，其和王女士的买卖合同已经无法继续履行，所以法院只能判决李先生返还王女士定金2万元，并支付违约金2万元。李先生钻“一房两卖”的空子多赚了9万元，而善意买房的王女士最终只获赔了2万元的违约金。

　　《物权法》实施之后，买房人可以按照《物权法》的规定，在签订购房合同之后，按照约定向房屋土地管理部门申请预告登记，预告登记之后，卖房人如果再想将房屋出售给他人，必须经预告登记人许可，否则不发生物权效力。

　　过去法院受理过大量因为“一房两卖”引起的纠纷，特别是房价上涨之后。由于法律（司法解释除外）上对“一房两卖”没有禁止性规定，卖房人除去支付一定的违约金还有巨大的利益可图，由此引发的矛盾越来越突出。《物权法》中规定的预告登记制度，可以说使买房人掌握了维护自身合法权利的主动权。

　　值得注意的是，预告登记的有效期为三个月。办理预告登记之后，应当及时办理不动产登记。否则，自债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请产权登记的，预告登记将失效。


房主“一房两卖”机关算尽难逃法网双倍赔偿代价

4年前，王先生与韩女士签订了合同，王先生把自己的使用权房子卖给韩女士。在韩女士已入住的情况下，王先生嫌这套房子价格卖低了，之后违背诚信原则，将房子卖给了另外一位买主并办理了房屋的产权证。然而，自以为在卖房上挣了钱的王先生付出了惨重的代价，日前，法院不但判其双倍返还定金，还需赔偿房屋的增值价款。

    买主买房后两年遭遇违约

    2003年11月，市民韩女士通过一家中介公司看中了王先生在西岗区的一套使用权房子，双方签订了房地产转让合同，约定房屋卖价19.5万元；还约定签约后60天内房主将该房子的使用权办理完产权交易。韩女士向王先生交付了2万元定金。一周后，王先生将房门钥匙交给了韩女士，韩女士对房屋进行了装修后住进了该房屋。令韩女士气恼的是，此后她与王先生便再也联系不上了，更谈不上催促王先生在规定的60日内办理完产权交易手续。

    两年过去了，王先生突然露面了，却告诉韩女士这套房子不卖了，让韩女士拿出一个补偿方案。韩女士提出让他补偿15万元，王先生不同意。

    理亏房主先告状输了官司

    后来，房主王先生一纸诉状先将韩女士告到法院，要求解除与韩女士签订的房屋买卖合同，让韩女士腾退出涉案房屋。开庭时，韩女士据理力争。官司经过一审判决、发回重审，再审。今年1月，西岗区人民法院判决驳回王先生要求解除房屋买卖合同和要求韩女士腾退房屋的诉讼请求。该判决发生了法律效力。

    新房主竟然撬门而入

    就在韩女士与王先生打官司时，王先生却悄悄地将涉案房屋以26.3万元的价格卖给了另外一位市民，该市民于2006年取得了该房屋的产权证。韩女士告诉他，目前自己正准备通过法律程序来维权。但是，该市民认为这套房子已是自己的了，于今年5月采用了撬锁的手段强行入住该房屋，在这种情况下，韩女士只能搬出。

    气恼至极的韩女士一纸诉状将王先生告上法庭。法院公开开庭审理此案时，被告王先生经合法传唤未出庭参加审理。

    韩女士提出，被告违反诚信原则，在签订合同后拒不履行合同义务，一房两卖。现在另一买主已取得了房屋产权证，导致自己与被告王某的合同已无法履行，要求王先生双倍返还定金；赔偿自己房屋价格涨价损失6.8万元（即26.3万元减去19.5万元）；赔偿装修损失费7.6万元。

    法庭经审理查明原告所陈述的事实属实。法院认为，原告韩女士与被告王先生签订的房地产转让合同合法有效，双方应按约各自履行义务。被告将房屋转卖给他人的行为属严重违约。按照法律规定，当事人一方不履行合同在承担违约责任后，对方还有其他损失的，应予赔偿损失，原告有权要求赔偿房屋差价损失和装修损失。虽然原告在购买该房时该房屋是使用权，但双方已约定办理产权的条款，应当认定双方商议的价格为所有权房屋价格。被告将房屋转卖给他人的行为属故意，严重违反诚信原则，目前大连市房屋价格不断上涨，原告若出售该房屋可获得房屋增值价款，被告应当赔偿原告的该损失，该请求合理。因为韩女士没有提供装修发票，无法核实因装修涉案房屋的实际费用。

    今年12月上旬，西岗区法院一审判决，被告给付韩女士双倍定金4万元；赔偿房屋差价款6.8万元。驳回韩女士其他诉讼请求。

    深度解析：消费者如何防止“一房两卖”？

    首先，消费者一定要先查明所购房屋的产权现状，比如产权人是否为出卖人，房产是否有抵押等。

    其次，签订合同时，一定要注意审查出卖人的资格，如果房产是多人共有的，最好要求每个产权人都在合同上签字。

    第三，签订合同时，应尽快到房管部门办理合同登记手续；如果房子本身有抵押，更应慎重，买房人在替出卖人缴清银行按揭后，最好把产权证原件拿在自己手中；购房后应尽快办理房产证，并督促卖方尽快迁出户口。

   另外，如果发生纠纷，当事人可以依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》要求对方赔偿损失。该解释中规定：“具有下列 情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付 购房款一倍的赔偿责任：
   １．商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
   ２．商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三 人。”

    深度链接：《物权法》实施后，“一房两卖”难！

    由于二手房买卖过程中过户的时间较长，一些房主就会因在此期间有人出更高价格，而悄悄地把已签了卖房合同的房子再次转手。《物权法》实施前，原买主只能主张定金赔偿或合同相关违约责任。《物权法》实施后，买主可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，原房东就难以“一房两卖”了。

    《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告等级。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处理该不动产将不发生物权效力。