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2010-11-20 10:14:38
房产税试点正式开启，才意味着楼市调控揭开新篇章。具体试点城市的选取、税率拟定是成败关键；保障房建设更是楼市调控的根本，决定房产税能否有用武之地。
近日有媒体报道，房产税征收试点“2个月内将在深圳落实实施”，且初步拟定分类累进征收，开征税率将为0.5%~0.6%。对此，深圳地税新闻发言人表示，开征房产税的主导权不在深圳；但同时表示深圳“有可能”成为全国第一个试点房产税的城市。
一直以来，深圳房价都被视为全国的风向标，几乎具有“消息树”的带头效应。笔者个人判断，深圳率先实施房产税“实转”的可能性极大。当然，楼市调控的根本是平衡供求，房产税欲成一把“利器”，尚需依仗科学设计、保障房供给等举措的综合推进。
回顾以往，深圳房价对政策冷暖极具敏感性。在近期楼市“二次调控”新政下，深圳的回暖气息也提前戛然而止，在传统的“金九”时期，上海房价同比小幅上涨1.99个百分点，而深圳房价已然转向同比下跌2.59%，这似乎预示着未来全国楼市成交将蒙上一层厚重的阴影。事实上，深圳房价成为全国先锋的原因，还在于其独特的人口结构。其结果就是，房价上涨容易突破，下跌则几无支撑。此外，深圳毗邻香港，长期以来一直是海外热钱进出的重要通道。所以，深圳房市资金进出的敏感性更强，房价涨跌幅度也远超其他一线城市。
就此而言，深圳这座新型城市若率先经历房产税的洗礼，更具积极参照意义。但在这一既定大方向下，房产税税率等具体征收方式仍值得认真推敲。应当看到的是，楼市投机占比不同，房产税开征后的效果也会千差万别。如果购买者预期未来房价上涨的幅度快于每年的保有成本，那么征收房产税也不会减少投资和投机的需求。所以，对于楼市投机型交易较多的深圳，房产税税率较低将难以起到杠杆调控作用。
此前市场对上海、深圳等地房产税税率多有揣测，其中尤以0.3%~0.4%为多。显然，如果深圳最先以0.5%~0.6%之间开征税率，将远高于市场预期，多套房主需承担的成本随之高企。以一套市价220万元的商品房计算，0.4%的房产税率意味着一年需交8800元；而在0.6%的税率下，一年的房产税直接上调至13200元。数据显示，深圳市2009年度月平均工资为3894元，那么这套商品房上调后的年房产税相当于普通白领近4个月工资收入。故而，笔者认为房产税税率必须要提高到0.5%~0.6%，这才有利于刺激投机客把目前手中的房源推向市场。
除了税率打击力度外，如何杜绝投机客通过房租转嫁税赋、抵消房产税绩效的问题，也需要缜密布局。仍以220万元商品房0.6%房产税税率计算，只有出租房价格每月上涨1100元以上，投机客在房产税开征后继续保有名下房产才有价值。而租户是否愿意承担这部分涨价，还要视租赁市场供求结构而定。深圳人口流动性较大，租赁需求庞大，只有大批兴建政府公租房，才可能有效分流与缓释既有市场的租房需求。否则，大批无力购房者只能被迫接受租房成本的上扬。若此，房产税的调控对象将会严重偏离既定目标，反倒成为打在普通民众身上的“大板”。可见，保障住房建设是楼市调控的根本，否则房产税将难有用武之地。
