属于公共配套举措措施的地下空间

世联地产战略参谋部总监陈文言则以为，“2011年、2012年良多企业都面临着实体经济低迷和政府调控压力，运营CBD这种特殊地块，会大大增加企业风险，一些企业有别的想法主意很正常。万通地产以正奇资本为平台，发起成立13.2亿元规模的CBD物业投资基金，投资标的为中服Z3地块，预计年收益率为12.57%~20.09%，并承诺在2013年年底动工建设，2016年竣工。 ”

“属于公共配套举措措施的地下空间，应该归北京市民防局治理，属于贸易性质的地下空间，则应归北京市国土资源局治理。

根据向阳区常务副区长吴桂英的先容，中服地块最大的亮点并不是地上鳞次栉比的现代化高层建筑，而是地下空间的规划。 ”上述向阳区人民政府相关负责人告诉记者。

“除了宏观形势之外，最根本的题目仍是由于当时企业购地的目的不纯粹，可能就是为了宣传自身谋求曝光度，并没有想清晰自己的真正意图是什么，而这些企业退地、内部不和会对真正想在CBD中服地块当真做项目的人来说无疑是一种伤害。

2011年7月6日，位于光华路旁的CBD中服地块（东三环与建国路交叉口东北角）之一的Z11地块宣布招标结果，独一竞标者中信[简介 最新动态]团体26.32亿元的报价与招标价完全吻合，一时间舆论大哗。

尽管尘埃落定的中服地块竞标被业界评价为“高富帅的胜利”，但这群“高富帅”们却在短暂的自得和幸福后，各自陷入了不同的困境之中。固然竞标时显得人多势众，但跟着实际题目摆上桌面，众口难调的题目就逐渐暴露出来了。

更大的题目在于，即便地下空间规划和设计完成，如何跟数十家地下空间的所有者进行沟通衔接也是一个巨大的挫折，甚至可能是一场空费时日的鏖战。 ”上述北京国土局内部人士告诉记者。 ”

2010年12月22日，万通地产、中国国际金融有限公司、中金佳业（天津）贸易房地产投资中央、西部国际金融商业中央和亚视组成的联合体以25.19亿元拿下Z3地块，地块土地面积10490平方米，楼面价近21000元/平方米。 因为两大派系都但愿将Z14项目打造成自己在北京的总部，争执在所难免，但更为棘手的是，每个派系内部也有矛盾。

此外，因为竞标中服地块的多数是金融企业、实体企业以及地产公司的联合体，这种“高富帅”组合在拿地时气魄颇盛，但真正进入操纵阶段后却遭遇了重重的阻碍和矛盾，其中不乏勾心斗角的豪门内讧和令人猝不及防的半途减员。就算一家公司能够单独撑起来，这些公共空间如何和这些贸易地块的地下空间衔接呢？这需要考虑拿地企业的规划、诉求、难题等，需要做大量的沟通工作，同时还要有内部的规则、利润分成机制等等。

然而，因为“仙人地块”事件而被迫暂停出让的Z11地块至今仍旧没有找到“主人”，造成了整体规划的延迟。中服地块的故事不仅是地面上硝烟弥漫的“明争”，在地下也同样蔓延着纷繁复杂的“暗战”。亚视当时的实际控制人、荣丰控股董事长王征接受中国房地产报记者采访时表示，“由于宏观形势的需要，公司要整体转型，减少房地产的比重。但企业花高价买了地上空间，怎么会喜欢别人设计和治理自己的地下呢？”中国城市发展研究院副院长章惠生对中国房地产报记者表示。其中中国民生银行股份有限公司、中国国际期货有限公司、三星团体、中信团体有限公司以强盛的公司实力、充沛的现金流、完美的规划方案独自取得Z4地块、Z1a地块、Z2b地块和Z15地块，其余地块的获得者包括汇丰银行、正大团体、中国人寿、阳光[最新动静 价格 户型 点评]保险等财团大鳄，介入其中的地产商包括万通地产、远洋地产、世茂房地产等。

2013年4月，“金主”终于现身。 ”中服地块西临国贸[简介 最新动态]，北靠央视大厦，东连万达[简介 最新动态]广场，南接建外SOHO，总规划建筑面积32.7万平方米，将建设约100栋商务楼，入驻超过1000多家大型企业，被喻为CBD核心区最后一块“蛋糕”。 “万通当时设计的方案非常的好。

不外，这一规划设计的难点也在于此。 ”面临外界对于中服地块进度缓慢的质疑，向阳区人民政府相关负责人对记者表示，“因为中服地块有太多的特殊性质，之前的确存在良多困境，但通过各种努力，已经解决了不少题目，我们对未来布满决心信念。

因为房地产调控政策的影响，一直陷入争议漩涡的中服地块终极在2010年12月成功“出嫁”，而迎娶分割成15幅地块的都是毫无争议的豪门。该地块的竞标者堪称“超级联合体”——由正大置地有限公司、正大团体有限公司、卜蜂国际商业有限公司、上海帝豪发展有限公司、上海世茂建设有限公司、金光纸业（中国）投资有限公司、东莞玖龙纸业有限公司、华侨凤凰团体股份有限公司、华康资本有限公司、正大制药投资、中山凯茵豪园房地产这11家企业携手组成，并终极以41.14亿元的报价如愿以偿。

但上述中标负责人透露，“可能这幅地块终极仍是归中信团体，究竟因为之前的投标，中信团体在Z11地块上仍是最有发言权的。 ”

“目前还没有打算重新出让Z11地块，Z11地块考虑对象仍是会在第一轮企业中挑选。

一位不愿具名的中标企业负责人告诉中国房地产报记者，Z11“仙人地块”至今还无人问津。

“境外公司从成立到资金预备的手续较为复杂，但对于境外中标者在付款时间上不会区别对待，而境外公司缴纳款项需要经由国家外汇局审批，造成其缴纳土地出让金、设计图纸、工程款项等严峻滞后，所以三星团体、汇丰银行等中标企业会比其他企业慢半拍，但这是客观环境造成的延缓题目，很难避免。然而，这种热闹的场景仅属于Z8、Z9、Z10和Z13地块，位于西边的Z3、Z4等7幅地块则涓滴没有开工的迹象。 “目前国土资源局倾向于让Z3、Z4、Z5、Z6、Z11和Z13的地下空间规划为贸易性质，而Z8、Z9、Z10、Z14的地下空间则为安防性质，Z12和Z15是综合体用地，Z7地块是台湾会馆，可以进行地下空间多元化利用。

这种现象集中体现在至今仍未有任何开工迹象的Z14地块上。

亚视的退出令万通地产猝不及防。 ”一位业内人士表示。

“公共配套举措措施的地下空间，假如由单唯一家公司去实施的话，难度很大。 ”该人士表示。 

“像上海帝豪发展这样的企业基本上是没有实业的，也没有房地产发展经验，但老板手中有钱，觉得天时、地利、人和都占尽，但愿追随‘带头大哥’正大团体在这场盛宴中大赚一笔。 CBD核心区内的地下空间一般有5层，除了设计和预留了接驳地铁的一体化车站区域，还在地下空间内设计了包括应急避难场所等在内的公共配套举措措施，未来人们在核心区内通过地下就能抵达任意一座楼宇，大大减少地面交通压力。